自新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制建立以來，一批城市下調了首套房貸利率下限，對于促進購房需求釋放產生了積極作用。近兩個月，一些城市的房價出現了積極變化和邊際好轉，也由此引發了對房貸利率政策可能會轉向的討論。

比如，有觀點認為，部分城市房價出現同比或者環比上漲，可能需要上調首套房貸利率下限，以恢復執行全國統一的首套房貸利率政策下限。就此，專家人士表示，一個城市的房地產市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間，不必擔心政策變化太快。新發放首套房貸利率政策動態調整機制具有良好的穩定性、時效性和可預期性，能夠有效引導市場預期，支持剛性住房需求，是一項既利當前、又管長遠的政策機制。

既管冷、又管熱促進購房需求釋放

(資料圖片僅供參考)

今年1月，人民銀行、原銀保監會發布通知，決定建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制(下稱“長效機制”)，允許城市政府雙向動態靈活調整首套房貸利率政策。

對于這一機制，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，它可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策。

“冷”和“熱”都有客觀可執行的標準——當地城市新建商品住房價格同比、環比連續三個月下跌為“冷”、連續三個月上漲為“熱”。

“管冷”是指允許房地產市場出現偏冷趨勢的城市，適當放寬首套房貸利率政策下限；“管熱”是指城市適當放寬下限后，如果當地房地產市場出現明顯上漲趨勢，要恢復執行全國統一的首套房貸利率政策下限。

截至今年3月末，符合“冷”的標準，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，較全國的下限要求(按5月20日發布的5年期以上LPR計算為4.4%)低10個至40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。根據中指數據，今年以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。

“降低首套房貸利率下限有利于降低購房者置業成本，對于促進購房需求釋放產生了一定積極作用。從政策效果看，大多數城市下調首套房貸利率下限疊加積壓的需求集中釋放，市場銷售情況有所改善，但4月以來市場復蘇的持續性不足。”中指研究院市場研究總監陳文靜舉例，沈陽曾兩次下調首套房貸利率下限，2月新房市場成交規模在1月的低基數下環比增長，但4月的成交規模環比有所下降。

長效機制具有穩定性、時效性和可預期性

近兩個月，有一些城市的房價出現了積極變化和邊際好轉，也由此引發了對房貸利率政策可能會轉向的討論。

有觀點認為，隨著部分城市房價出現同比或者環比上漲，已經不符合“冷”的標準，這些城市可能需要上調首套房貸利率下限，以恢復執行全國統一的首套房貸利率政策下限。

專家人士認為，這種觀點存在誤讀。新發放首套房貸利率政策動態調整機制具有良好的穩定性、時效性和可預期性，能夠有效引導市場預期，支持剛性住房需求，是一項既利當前、又管長遠的政策機制。

具體而言，關于長效機制的穩定性，該人士表示，如果一個城市此前達到“冷”的標準，而且已經下調或者取消當地首套房貸利率下限，那么只要它沒有出現“熱”的情況，就可以繼續保持調整后的首套房貸利率政策。近兩個月，部分城市房價出現的同比或環比上漲，不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”，對于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調整政策。

以即將到來的調整周期為例。如果A城市已經在3月末，下調了二季度的首套房貸利率下限，只要該城市在3月、4月、5月的新建商品住房價格，沒有連續出現同比、環比上漲，而是處于“不冷不熱”的水平。那么在6月末，城市政府決定三季度該城市的首套房貸利率下限時，無需恢復執行全國統一下限，可以繼續保持在此前下調的水平。

只有當A城市在3月、4月、5月的新建商品住房價格，連續出現同比、環比上漲，該城市才需要恢復執行全國統一的首套房貸利率政策下限。

歷史數據顯示，一個城市的房地產市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間。“不必擔心政策變化太快。”專家人士舉例，武漢和濟寧在去年三季度出現了“冷”的情況，而之前出現“熱”的情況分別發生在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別為27個季度和22個季度。

陳文靜表示，根據統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，3月和4月新房價格環比下跌的城市數量較少，房價整體呈現企穩態勢。3月和4月連續兩個月銷售價格環比、同比下跌的城市僅大連、泉州，二者均已下調首套房貸利率下限至4%以下，兩地部分銀行最低房貸利率分別為3.95%、3.8%。

關于長效機制的時效性，專家人士表示，觀察歷史數據可以發現，如果一個城市的房價達到“冷”或“熱”的標準，往往意味著它的房地產市場出現了趨勢性下跌或上漲的苗頭。以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限或者必須退出支持政策的條件，是有前瞻性和時效性的。

比如，2015年10月，太原的房價達到“熱”的標準后，開始出現持續上漲，一直持續到2020年；2020年9月轉“冷”后，太原的房價又開始持續下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市的房價變化，也都符合上述規律。

“這是一套長期有效、機制明確的政策機制，具有很強的可預期性。”專家人士表示，根據長效機制，社會公眾可以按照各城市的房地產市場情況，計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預期，并據此決定自己的購房行為。

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