李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

(資料圖片僅供參考)

日前，住房和城鄉建設部和國家市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，從10個方面明確監管措施，加強房地產經紀行業管理，保護交易當事人合法權益，促進房地產市場健康發展。其實，對包括經紀代理在內的商品房市場主體進行規范和秩序整頓，一直是房地產管理和調控的主題。

本質上講，以房產中介為代表的經紀行業，已經成為商品房市場良性循環，房地產行業高質量發展和打造新模式的關鍵一環。去年以來，即便國家及各地積極紓困，但商品房交易活躍度明顯下降。除了房價上漲預期、居民收入及前景預期均減弱等影響以外，不可忽視的是商品房交易的制度成本制約，包括交易環節冗長不規范，交易成本高不透明，使交易循環慢下來。

以二手房交易為例，包括匹配供需、賣家贖樓、注銷抵押、過戶和新抵押設立等，不僅環節多，期間還可能涉及到過橋融資、捆綁收費或銷售(如捆綁融資服務、捆綁購買理財)等，甚至還利用信息不對稱，如謊稱其他買家出價更高，誘騙買家支付額外鎖定房源的費用。還有諸如片區內幾家中介設立“最低費率”的壟斷定價行為，聯合賣家做高價格誘騙買家入局等。

過去，市場普遍預期房價上漲，這些亂象下的成本往往被接受、被掩蓋。當下，剛需和換房主導需求，收入前景和預期較弱，這些成本阻礙市場交易就顯化了。

近年來，房地產存量時代的特征非常明顯，無論是先租后買、二手住房交易，還是剛需買“小戶型、低價位”二手房，抑或是老業主賣舊買新、賣小買大等置換行為，都越來越成為市場交易的主體。但由于交易成本、體制成本尾大不掉、秩序混亂，上述交易的周期冗長、買賣雙方負擔沉重，導致二手房交易占比下行，換房需求難以實現，新市民和年輕人上車難。

因此，此次兩部門出臺的10條措施，首當其沖就是要消除經紀機構利用房源客源優勢，收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費等，加重交易當事人負擔。具體措施上，最大的亮點就是，首次區分了“基本服務+延伸服務”的類別，要明確服務項目和收費標準，經紀機構收費前，應向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，并由當事人簽字確認。

二手房經紀服務的環節確實很多，比如尋找買家客源和掛牌房源，帶看房源，匹配客源，撮合交易，按揭服務，贖樓和過戶，結清水電費等。這個過程中，各個環節的服務價值不同。因此，明示交易環節、各環節收費標準、出具收費清單是合理的，這既能讓交易雙方明晰經紀服務的內容，也能讓經紀行業的分工更加細化、更加專業化，從而打造行業發展新模式。

中介從業人員告訴筆者，經紀行業簽約、過戶、按揭等，看似環節簡單明了，但前期要在房源、客源拓展，買賣雙方匹配，撮合并最后成交，要經歷非常高頻率的、高人力投入的線上線下（300959）的業務活動。

因此，不能簡單看進入成交的業務環節。筆者認為，前期業務拓展和維護、信息處理等是促成交易的基礎，也完全可以納入到服務鏈條中，并給予合理的定價。另外，對于客戶的延伸服務，比如為贖樓而過橋融資，為降低成本而選擇按揭銀行，甚至滿足客戶特色需求(例如學位房選擇、片區規劃咨詢、最佳買賣時點)等，對這些延伸服務付費，也是合理的。

關鍵是，選擇是清晰的，付費是透明的，信息是對稱的。做到這些才能讓買賣雙方認可經紀服務是有價值的，愿意提供溢價服務，讓經紀行業成為有附加值的服務行業，也能讓經紀行業成為促進商品房市場良性循環的潤滑劑。

一份部署、十分落實，相比開發領域，經紀領域最大的監管難題是缺乏“抓手”。參考國外經驗，須建立“政府政策規范、強化行業自律、市場自我監管”三位一體的管理體系，且以中微觀的行業自律和微觀自我監管(比如交易主體投訴)為主。當下，恰恰是政策經常冒頭，而后兩者相對較弱，特別是行業自律，導致類似政策規范經常發布，但一陣風過后，一切照舊。

筆者認為，除了出臺政策和標準以規范市場秩序以外，政府端更重要的是整合系統平臺。陽光是最好的消毒劑，讓信息暴露在陽光下。比如，此次提出的信息平臺(服務于房源核驗、房源發布、合同網簽備案)。之前，各地建設的平臺不少，包括二手房交易平臺、租賃平臺，上線了房源備案平臺，投了不少錢，但很多成了“空架子”。

筆者認為，要加強現有的房屋交易平臺與大型中介已有平臺的對接，做到接地氣、可應用。同時，在房源發布標準、房源核驗，買賣雙方登錄核驗，資金監管，投訴處理等方面，加強標準化建設、上線運行。同時，還要協同各方推進利益沖突的協同，比如“帶押過戶”非常便民利企，政府推行的力度較大，但效果不好，主要還在協同多方利益方面沒有做到位。

同時，還要加大對失信行為可置信的威脅，不管是中介機構及從業人員，自媒體和視頻媒體等新興中介，還是金融機構違規嫁接經營貸，抑或是買賣雙方的欺詐行為，都應該得到處罰。此外，還要加大行業重要性企業的培育，借助優惠政策促使大型企業能告別短期行為、灰色收入，發揮帶頭作用并率先向行業新模式轉型，帶動行業協會真正獨立，才能驅動行業走向健康。總結來看，服務環節和內容清晰明了，行業監管體系發揮效力，經紀行業競爭就是健康的，費率自然也會隨行就市，無需通過政策來降低，行業得到認可而市場也會邁向均衡。

關鍵詞：