華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，2023年3月24日，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)同時(shí)發(fā)布通知，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。消費(fèi)場(chǎng)景被納入REITs的底層資產(chǎn)，打通相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)“融投管退”周期中缺失的最后一環(huán)，將重塑持有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)邏輯。由于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中在優(yōu)質(zhì)房企手中，同時(shí)運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)也將更為直觀地兌現(xiàn)估值溢價(jià)，充分利好優(yōu)質(zhì)持有運(yùn)營(yíng)商，行業(yè)將迎來(lái)證券化黃金時(shí)代。

▍華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

以消費(fèi)之名，商業(yè)REITs啟航

(資料圖)

本次政策出臺(tái)的背景主要來(lái)自兩方面：1、2023年兩會(huì)工作報(bào)告中明確指出要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，2、去年年末“第三支箭”政策以來(lái)，圍繞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域證券化的討論也開(kāi)始增多，在此背景下，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的啟動(dòng)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

新政有兩大關(guān)注要點(diǎn)：1. 強(qiáng)調(diào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)以及回流資金與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)嚴(yán)格隔離;2、多角度促進(jìn)擴(kuò)大REITs規(guī)模。如將產(chǎn)權(quán)類REITs現(xiàn)金分派率下限從4.0%下調(diào)至3.8%、優(yōu)化募集資金用途等。

我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模可觀，類REITs已打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs之前，類REITs已發(fā)展多年。截止至2022年末，國(guó)內(nèi)以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的類REITs金額達(dá)1599億元，規(guī)模可觀。

從收益上來(lái)看，2022年零售板塊發(fā)行的類REITs利率區(qū)間為4.0%-4.4%，高于本次文件規(guī)定的3.8%的現(xiàn)金分派率下限，因此成功發(fā)行后有望實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。存量市場(chǎng)可觀，具備充裕證券化空間。2021年我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量市值約為35~40萬(wàn)億元。

業(yè)態(tài)方面，考慮到市場(chǎng)化程度和管理溢價(jià)水平，購(gòu)物中心是基礎(chǔ)設(shè)施REITs中最為優(yōu)質(zhì)的品類。城市能級(jí)方面，高能級(jí)城市的購(gòu)物中心具備更強(qiáng)的品牌溢價(jià)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施將打開(kāi)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商估值空間

政策利好打破桎梏，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs將對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)利好。主要體現(xiàn)在如下幾方面：1、目前全國(guó)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施主要集中在頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企手中，有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)。2、伴隨著投資性物業(yè)的出表，有助于增厚相應(yīng)持有運(yùn)營(yíng)房企的估值;3、提升估值。由于存量資產(chǎn)潛在流動(dòng)性提高，有利于估值改善。

4、促使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理能力的培養(yǎng)建設(shè)，商管運(yùn)營(yíng)效率與商業(yè)資產(chǎn)的估值直接掛鉤，具備更強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的房企將脫穎而出。5、促使更多房企模式由重向輕轉(zhuǎn)變，從而促使行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)變。6、將孕育出部分以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心模式的企業(yè)。

以消費(fèi)之名，迎接證券化黃金時(shí)代

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的啟航將重塑持有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)邏輯。短期而言，資產(chǎn)出表獲取流動(dòng)性開(kāi)始，伴隨而來(lái)的是低估投資性物業(yè)出表實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)增厚，長(zhǎng)期而言，房企的商管能力會(huì)更多的在公募REITs的估值中得以體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)管理運(yùn)營(yíng)商可實(shí)現(xiàn)更為強(qiáng)勁穩(wěn)定的租金收入，進(jìn)而更受到市場(chǎng)青睞。

該行認(rèn)為，主要利好如下幾類房企：1) 持有大量?jī)?yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)房企;2)具備輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和輸出管理能力的企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

REITs進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)奏不及預(yù)期，疫情導(dǎo)致資產(chǎn)盈利能力下降。

關(guān)鍵詞：