最近深圳人才房3個新盤申購人數出爐后，不少人看到3.36萬批次，認為人才房銷售已進入火熱。其實這些是申購制度造成的誤解，當然誤解還不止如此。

3個項目有3.36萬批次認購，每個項目都是1萬戶左右，這三個項目從房源、地理位置、價格、周邊配套上都相差甚大，而總合格申購人數相差并不大，這種情況并非偶然，內在原因應該是很多購房者選擇了同時申購三個房源。

人才房申購規定，申請期間，合格家庭可以同時申購多個人才房項目。和安居房不同，只要不簽署認購協議，棄選沒有懲罰，多次棄選也沒有懲罰。

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那么在這種規則下，申購者的最優策略就是遇到差不多的項目都申購一次，可能這個項目并不被自己青睞。申購之后，等抽簽搖號結果出來，自己就掌握了主動權，放棄也不用承擔責任。如果只申購喜歡的房源，很有可能無法入選。當所有購房者都將這一策略當做最優選擇，對于個體而言只能被動卷入。

去年11月份深圳首批人才房入市，多數申購者就已選擇了這個策略。當時有4422套房源，有4.12萬批次申購，似乎申購很活躍，很寬松，一套房有超過9戶認購者，實際上多數申購者申購了多套房源，最終參與申購的合格購房者不到1.53萬戶，一套房源平均有3.46戶認購者。其中二套房認購比較激烈3.56萬批次申購2房戶型，實際上只有不到1.27萬戶申購，申購套數1957。

其中3個熱門項目每個認購的戶數是8000左右，比今年人才房認購更為踴躍，因為今年增加了相當數量的第二批次認購者。

深圳2022年首批推出的人才房項目銷售表現存在分化。至選房結束，4422套人才住房僅有1930套被選定，去化率約43.65%。區位偏遠的項目銷售更為慘淡，大鵬新區安居君蘭灣府僅售出23套，去化率約4.06%。

人才房售價是周圍商品房均價的60%，本來市場以為推出項目會秒光，實際結果并不理想。

一方面，人才房認購數量低于市場預估。

安居房輪候庫有合格19萬戶。這說明有個很龐大的群體渴望以較低的價格購房，這部分群體和人才房有很多重合的地方，人才房認購者的社保年限比安居房的還要寬松，而且人才房的位置普遍要比安居房好。

但是人才房認購者數量偏少，可能原因是人才房要求的本科學歷等要求，安居房輪候庫里的19萬戶只有很少一部分滿足。另外一個原因是，對于收入不那么高的群體，對價格格外敏感，同樣地段的人才房比安居房貴了20%,導致需要安居房排隊群體不愿意參與人才房搖號。

可能是去年第一次人才房推出銷售不理想，政府更改了規則，主要是放寬單身購房年齡，共同申請人的戶籍放松，一些原本不符合安居房購房資格的群體，現在突然就有資格購買人才房。

這個政策起到了立竿見經營的效果，以新城華苑項目為例，2房第一隊列合格申購者為4649戶，第二隊列合格申購者為4015戶。三房戶型第一隊列合格申購者為670戶，三房戶型第二隊列合格申購者為446戶。

從上述數字可以看出，第二隊列群體相當龐大，而且這個群體購房的積極性會更加踴躍。

第一隊列的群體，他們可能在挑房，在等待合適的房源出現，可以輕易放棄搖號所得房源，這一批參與并搖到號，但不一定購買，還要等下一批再觀察觀察。但是第二隊列作為補充力量，他們好不容易才入選，會很珍惜獲得的機會，人才房會比較容易銷售出去。

這點跟安居房銷售有點相似，安居房銷售有個特點，排名越是靠前的群體，越不愿意輕易選房。安居房是按照輪候排名買房，排名靠前的希望買到心儀房源，他們愿意等待更好的房源出現，所以輕易不參與認購，這就導致安居房排名比較靠后的也有機會買到房，因為他們會更珍惜這個機會。

人才房實行搖號購房制度，沒有輪候庫也就沒了排名，第一隊列所有申購者的機會均等，他們報名會比較踴躍，放棄也很隨意。制造第二梯隊可能就是為了彌補這個制度的不足。

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