銀河證券發布研究報告稱， 隨著前期供給端政策的落地及房地產行業長效機制的完善，以及國內經濟復蘇與消費修復，目前房地產市場熱度有所回升，供需兩端政策共振將帶來的新一輪增長機會。 2023 年行業供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。

(資料圖)

標的上，該行建議關注兩條主線：1)強信用、厚土儲、優布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發展（600048）(600048.SH)、金地集團（600383）(600383.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團（002244）(002244.SZ)、建發股份（600153）(600153.SH)、華發股份（600325）(600325.SH); 2)母公司穩定經營的優質物管公司：招商積余（001914）(001914.SZ)、萬物云(02602)。

▍銀河證券主要觀點如下：

2 月銷售表現回暖，市場熱度提高。

2023 年 2 月， 30 城新房銷售面積 1120.56 萬平，同比增速+30.86%，環比增速為+28.71%，成交套數100,822 套，同比增速為+31.62%，環比增速為+30.90%。本月成交面積和套數有效改善，同比環比齊漲，市場熱度上漲， 市場信心開始出現修復跡象。

分能級來看，一、 二、三線城市成交大幅修復，三線城市增速較快。

2 月二手房活躍度提高，量的突破有望帶動價格回升。

2 月，全國城市二手房出售掛牌量指數 72.56，環比上月+58.67%，同比-9.31%，全國城市二手房出售掛牌價指數 183.03，環比上月+0.55%，同比-4.00%。

2023 年 1-2 月，全國城市二手房出售掛牌量指數環比均為正數，且增速擴大，從 1 月環比+9.93%升至+58.67%，掛牌價指數自 2021 年 9 月以來環比首次轉正。

分能級來看，二線、三線城市二手房出售掛牌量增速較快，一、四線城市二手房出售掛牌價修復較快。15 城市二手房銷售套數為 61,404 套，環比上月+ 47.82%，同比-42.11%。銷售面積為746.01 萬平，環比上月+41.07%，同比+115.06%。

二手房成交的復蘇將會帶動市場價格的穩定乃至回升，但受居民購買力與房地產開發投資修復緩慢的影響，后續市場熱度的持續性仍有待觀望。

2 月百城土地交易市場活躍度不高，成交情況低位回升。

2 月，100城土地成交數量 1524 宗，同比+5.98%，成交占地面積 5596.83 萬平，同比+5.45%，成交總價 137,518,15 萬元，土地溢價率 4.24%。本月土地成交情況低迷，熱度不振，供給側拿地意愿不強，對于行情判斷仍保持謹慎。

另一方面，自 21 年 8 月以來，土地溢價率始終保持低位，溢價率在 2%-8%之間波動。

政策東風助力平穩發展，多措并舉完善資本市場。

房地產政策調控圍繞房地產平穩健康發展為主線，強調持續深化因城施策，著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，消除多年來高負債、高杠桿、高周轉發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

基于此，多部門出臺相關舉措完善房地產資本市場，拓寬房地產投資、融資渠道，完善房地產資本市場，助力化解房地產風險。

風險提示： 基本面數據恢復不及預期、房價超預期下行等風險。

關鍵詞： 房地產市場