住宅已過剩？

“全國已有6億棟房屋”？近日，這個龐大的數據引發輿論強烈關注。

(資料圖片僅供參考)

事情的起因是這樣的，不久前，在以全國自然災害綜合風險普查工作情況為主題的新聞發布會上，有關部門負責人對外披露，在過去3年里，“住房城鄉建設行業獲取了全國近6億棟城鄉房屋建筑數據以及80多萬處市政設施數據”。

全國100%的鄉鎮、100%的社區（行政村）和7‰的家庭都參與了調查，住房和城鄉建設系統動員了260多萬人參與。這一組數據也被廣泛解讀為“首次回答了我國到底有多少房子”。

有人根據這個數據測算，即便是每棟建筑住2人，可滿足12億人居住，距離飽和已經不遠。還有人認為，6億棟不是6億套，1棟建筑住上20人并不算多，按此估算，可滿足120億人居住，比全球人口還多，住宅已經嚴重過剩。

事實并非如此

但根據住建部對外披露的信息來看，“6億棟”并不是這一問題的答案。從發布會的具體內容和描述來看，“6億棟建筑”指的是全國城鄉建筑物的總量，不僅包括宅基地，還包括非住宅用建筑，如商業、酒店、辦公、學校、醫院、工廠等。

人們對“6億棟建筑”的看法存在誤解。

首先需要厘清的是，6億棟住宅的說法就不準確。看似龐大的“6億棟”中并不全是商品房。其中農村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類的建筑，總體而言，住宅占比并不大。

那么，我國到底擁有多少住宅？第七次人口普查提供了“答案”。統計數據顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間。

這是否就意味著我國住宅已經過剩？答案為“不是”。根據家庭戶擁有住房間數達到14.9億間測算，人均超過1間，已基本實現“居者有其屋”。

改善型住宅需求仍存在

實際上，因為改善型需求的存在，我國住宅市場仍然有著不小的上升空間。易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間。

據中銀證券（601696）研報顯示，目前一線城市的人均套內面積低于27平方米，發達國家普遍在30平方米以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37平方米，日本、韓國則分別為31、27平方米。該機構測算結果顯示，每年由人均住房面積提升帶來的新增住房需求仍將有約5億平方米左右。

此外，即便是總量滿足居住需求，也并不意味著區域市場就已經飽和。因為不動產的特性所決定，無法“移動”，所以鶴崗、乳山等供應嚴重過剩的三四線城市的閑置住房，也解決不了北京、上海、深圳等城市的旺盛需求。

當然，鑒于輿論關注，有學者也認為，為了更準確地了解市場，有必要對我國的住宅情況進行一次普查。經濟學家馬光遠表示，就我們的統計技術而言，想要調查清楚住宅擁有數量，并沒有難度。

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