摘要： 率先受益的消費(fèi)和旅游市場(chǎng)在帶動(dòng)購(gòu)物中心租金回溫的同時(shí)，進(jìn)一步利好倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)。

【資料圖】

CBRE世邦魏理仕近日在上海發(fā)布《2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，2023年中國(guó)GDP增速預(yù)計(jì)將大幅反彈至4.9%，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中一馬當(dāng)先。防疫措施的全面優(yōu)化等因素將成為2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵動(dòng)因，并有望大幅度提振商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。

率先受益的消費(fèi)和旅游市場(chǎng)在帶動(dòng)購(gòu)物中心租金回溫的同時(shí)，進(jìn)一步利好倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)動(dòng)能和企業(yè)景氣度的提升也將使寫字樓市場(chǎng)需求企穩(wěn)回升。與此同時(shí)，低息環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)的反彈提供了良好的金融環(huán)境。投資者情緒明顯改善，預(yù)計(jì)2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)全年交易額超2500億元，同比上漲15%-20%。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“展望2023年，盡管歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)走弱將致外需景氣度下滑，但伴隨防疫政策大幅優(yōu)化，中國(guó)將在內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下再次引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇的帶動(dòng)下，疫情期間所累積的超額儲(chǔ)蓄有望逐步釋放為消費(fèi)動(dòng)能，成為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底反彈的重要力量。”

寫字樓租賃需求企穩(wěn)回升

全年凈吸納量預(yù)計(jì)達(dá)500萬(wàn)平方米

2022年，國(guó)內(nèi)18個(gè)主要城市全年寫字樓凈吸納量?jī)H錄得234萬(wàn)平方米，為2009年以來(lái)最低水平。展望2023年，隨著企業(yè)擴(kuò)張信心增強(qiáng)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)寫字樓租賃需求將于二季度企穩(wěn)回升，全年有望實(shí)現(xiàn)500萬(wàn)平方米的凈吸納量。

受益于宏觀經(jīng)濟(jì)刺激措施的金融、行業(yè)政策環(huán)境改善的科技互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，以及防疫優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利好的下游服務(wù)業(yè)的寫字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。其中，金融和科技將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)寫字樓租賃需求的主引擎。受外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期信心的利好，制造業(yè)仍具增長(zhǎng)勢(shì)能。

消費(fèi)市場(chǎng)回暖

稀缺性助核心商圈引領(lǐng)租金反彈

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇的帶動(dòng)下，疫情期間所累積的超額儲(chǔ)蓄有望逐步釋放為消費(fèi)動(dòng)能，國(guó)內(nèi)商場(chǎng)已取消核酸證明要求將持續(xù)推動(dòng)線下客流的復(fù)蘇，并同步推動(dòng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求反彈。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2023年全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬(wàn)平方米。分區(qū)域來(lái)看，未來(lái)三年僅有16%的新項(xiàng)目位于核心商圈，基于可租面積的稀缺性和品牌強(qiáng)勁的擴(kuò)店意愿，全國(guó)18個(gè)主要城市核心商圈的租金有望在2023年實(shí)現(xiàn)0.9%的同比增長(zhǎng)，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。整體市場(chǎng)方面，購(gòu)物中心平均租金將于2024年企穩(wěn)回升。

受益于國(guó)內(nèi)消費(fèi)的周期性反彈及汽車等高端制造業(yè)的供應(yīng)鏈升級(jí)和外包所帶來(lái)的利好，2023年國(guó)內(nèi)主要城市高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量有望超過(guò)640萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。

展望2023年，網(wǎng)上零售有望恢復(fù)常態(tài)化增長(zhǎng)，直播電商平臺(tái)對(duì)供應(yīng)鏈效率和物流配送體驗(yàn)的日益重視推動(dòng)其成為倉(cāng)儲(chǔ)需求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。另一方面，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地緣政治以及疫情沖擊令制造企業(yè)對(duì)供應(yīng)鏈升級(jí)的需求與日俱增，而由此產(chǎn)生的倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張升級(jí)趨勢(shì)將為國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)需求提供可持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)能。

大宗物業(yè)投資交易額預(yù)計(jì)超2500億元

2022年中國(guó)大宗物業(yè)投資總交易額累計(jì)2200億元，同比下降22%。隨著防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經(jīng)濟(jì)舉措接連出臺(tái)，投資者情緒將明顯改善，預(yù)計(jì)2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)全年交易額超2500億元，同比上漲15%-20%。

國(guó)內(nèi)防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)計(jì)將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場(chǎng)表現(xiàn)，相關(guān)資產(chǎn)的資本化率有望呈現(xiàn)“前升后降”的走勢(shì)。考慮到中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)趨勢(shì)未改，以及近期新上市和擴(kuò)募的物流REIT定價(jià)依然堅(jiān)挺，世邦魏理仕認(rèn)為，隨著租賃需求的逐步復(fù)蘇，2023年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)資本化率將保持平穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)