記者 劉佳 北京報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

住房租賃“金融17條”出爐。

2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《意見(jiàn)稿》），培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《意見(jiàn)稿》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提 供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，共17條，意見(jiàn)反饋時(shí)間截止到3月26日。

內(nèi)容涉及加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道和加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等重要內(nèi)容。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政策最核心的要點(diǎn)，即要建立健全住房租賃金融支持體系。

探索加大租賃住房供給

近年來(lái)，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，地方政府、市場(chǎng)主體積極參與，探索加大租賃住房供給。

早在2015年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。2016年《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。

2021年《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，稱(chēng)保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

2022年住房租賃相關(guān)政策更是密集出臺(tái)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月份，全國(guó)有超80個(gè)省市出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件。“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），其中，2021年已完成94.2萬(wàn)套（間），2022年計(jì)劃籌集240萬(wàn)套（間）。除40個(gè)重點(diǎn)城市之外，另有34個(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計(jì)劃，共約123萬(wàn)套（間）。

而住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月全國(guó)保障性租賃住房已開(kāi)工建設(shè)和籌集233.6萬(wàn)套（間），占年度計(jì)劃的98.8%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，“租購(gòu)并舉”是我國(guó)住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。此次《意見(jiàn)稿》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。

建立健全住房租賃金融支持體系

《意見(jiàn)稿》共計(jì)17條，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，建立健全住房租賃金融支持體系。

在加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新上，《意見(jiàn)稿》指出，支持商業(yè)銀行向各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的20%；

鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，款原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%；

支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開(kāi)發(fā)貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%；

對(duì)向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

“這在總結(jié)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，給出了較為明確的引導(dǎo)和規(guī)范。同時(shí)對(duì)自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)支持力度較大。”徐躍進(jìn)表示。

在拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道方面，《意見(jiàn)稿》支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

此外，在加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理上，《意見(jiàn)稿》嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。加強(qiáng)信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。

“此次政策針對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)，提出了四大業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域、收購(gòu)房源業(yè)務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、綜合金融服務(wù)等。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《》記者表示，此類(lèi)業(yè)務(wù)內(nèi)容豐富，覆蓋了住房租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)，比如說(shuō)此次政策明確，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。類(lèi)似表述有助于后續(xù)相關(guān)企業(yè)加快收儲(chǔ)閑置房源。

“在綜合金融服務(wù)方面，政策明確了銀行后續(xù)可開(kāi)展開(kāi)戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等業(yè)務(wù)。此類(lèi)表述對(duì)于銀行后續(xù)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在原先傳統(tǒng)的購(gòu)房金融服務(wù)基礎(chǔ)上增加新業(yè)務(wù)，都有積極的啟發(fā)意義。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

博通咨詢金融行業(yè)首席分析師王蓬博在接受《》記者采訪時(shí)也表示，實(shí)際上大力發(fā)展租房市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)租房市場(chǎng)，亟需金融和住建部等管理部門(mén)切實(shí)落地相關(guān)的配套政策予以支持，才能有效的遏制目前“一管就死，一放就漲”的局面，也能滿足多元化的住房需求。

不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)提醒到，相關(guān)金融創(chuàng)新即堅(jiān)持資金流向明確的導(dǎo)向，也堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的導(dǎo)向。“其中資金流向明確是指，相關(guān)資金要用于租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)層面的內(nèi)容。而風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面的導(dǎo)向則是指，要引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)善于對(duì)沖金融風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)金融產(chǎn)品的流通來(lái)促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。”

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