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訊(記者楊皖玉)2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(簡稱《指引》)。2月21日，高和資本合伙人周以升在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，在最近兩年的宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的房企、地方政府、平臺(tái)公司等都在思考行業(yè)如何防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，并逐步探索轉(zhuǎn)型的方式。從存量規(guī)模來看，不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金目前還在孵化期，未來或有十萬億級(jí)別的市場空間。2023年可能是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金大力發(fā)展的元年。

對(duì)于《指引》劃定的投資范圍，周以升表示，首先，在行業(yè)轉(zhuǎn)型健康發(fā)展的背景下，不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金一定不能回到過去加杠桿“買地”的老路，因此，租賃住房、商用物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等具有持續(xù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的資產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金盤活的主要方向，能夠使整個(gè)房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)有一個(gè)良性的金融循環(huán)。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域的債務(wù)重組、經(jīng)營改造等工作，模型十分復(fù)雜，對(duì)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力要求非常高，因此《指引》對(duì)管理人的各項(xiàng)要求也就比普通的房地產(chǎn)基金要高。”周以升表示，《指引》對(duì)管理人制定了較高的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)股債比等主要條款給予一定的空間，采取了類似公募REITs的監(jiān)管尺度，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供了便利。這樣來看，《指引》一方面希望吸引專業(yè)化的長期主義機(jī)構(gòu)參與不動(dòng)產(chǎn)一級(jí)市場，另一方面也給予管理人更多的發(fā)揮空間進(jìn)行專業(yè)化配置。

從存量盤活的功能來看，周以升認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金和公募REITs的意義是一樣的，只是方式方法不一樣。兩者緊密相連，構(gòu)建了一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)金融閉環(huán)，都屬于多層次資本市場的有機(jī)組成部分。這一循環(huán)能夠有力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，從過去粗放式的投資驅(qū)動(dòng)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪勘P活，更加細(xì)膩的、運(yùn)營/產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的生態(tài)。對(duì)于企業(yè)和政府來說，能夠改變過去賣房、賣地的“銷售型”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營園區(qū)、孵化產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)等高質(zhì)量發(fā)展模式。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè)