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訊（記者 李夢揚）近日，多家房企陸續(xù)披露2023年1月銷售業(yè)績。整體來看，保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）等大型房企銷售金額同比實現(xiàn)增長，部分中型房企銷售金額、銷售面積同比仍然有一定幅度下滑。以2月14日保利發(fā)展披露的1月銷售情況簡報為例，2023年1月，公司實現(xiàn)簽約面積183.94萬平方米，同比下降0.98%；實現(xiàn)簽約金額295.45億元，同比增長4.39%。

對此，萬聯(lián)證券固定收益總部信評總監(jiān)趙國君表示，受春節(jié)等因素擾動影響1月多數(shù)房企銷售數(shù)據(jù)偏低，預(yù)計2月的數(shù)據(jù)將更能反映地產(chǎn)市場需求的真實情況。

春節(jié)后，高能級城市樓市交易逐漸回暖。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2月第一周（1月30日-2月5日）和第二周（2月6日-2月12日），在重點監(jiān)測的15個城市中，一線城市商品住宅成交面積環(huán)比上漲分別為410.2%和38%；二線城市環(huán)比上漲305.9%和21.1%。“高能級城市觀望中的剛性需求正在釋放，2月城市間分化將繼續(xù)，高能級城市的推盤和去化有望改善。”趙國君判斷。

此前趙國君曾在課題報告中分析指出，2022年以來，在中央“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的指引下，各地紛紛優(yōu)化地產(chǎn)調(diào)控措施。目前已出臺的穩(wěn)地產(chǎn)政策，基本是在“因城施策”框架下，一線和強(qiáng)二線城市需求較為旺盛、放松政策較為節(jié)制，三四線城市放松力度較大、頻次較高，但市場需求反映較為鈍化，放松政策對需求的提振相對并不明顯。

“地產(chǎn)行業(yè)長期積累了杠桿率過高、盲目下沉沖規(guī)模、母公司和項目公司層面存在現(xiàn)金流入和流出錯配、高杠桿模式不再適應(yīng)地產(chǎn)去金融化的行業(yè)監(jiān)管環(huán)境等多重問題。”趙國君表示，當(dāng)前破局關(guān)鍵包括三個方面：第一，保交樓項目紓困，穩(wěn)定購房者情緒。項目紓困方面，對于可售貨值覆蓋率較高的項目，可以市場化引入代建方和潛在資金方；對于可售貨值覆蓋率不高的項目，建議當(dāng)?shù)貒蠼槿耄⒂烧峁┮欢ㄊ找嫜a(bǔ)償。

第二，著重房企流動性紓困和再融資修復(fù)，防止風(fēng)險進(jìn)一步蔓延。具體包括六大方面：一是預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化，二是為困境房企提供低息緊急救助貸款，三是國企收購困境房企樓盤轉(zhuǎn)換為公共住房，通過REITs融資引入新增資金保交樓，四是助力房企盤活自持類存量資產(chǎn)，五是銀行通過開發(fā)貸、按揭貸款加大對困境房企項目的支持力度，六是設(shè)立二級市場穩(wěn)定基金。

第三，穩(wěn)預(yù)期促銷售，修復(fù)房企經(jīng)營性現(xiàn)金流。對地產(chǎn)調(diào)控政策實施分層管理，對偏低能級需求持續(xù)疲弱的城市給予更多政策傾斜；對于市場需求旺盛的一線和強(qiáng)二線城市，建議給予地方更多自主權(quán)，通過實施更加細(xì)化的差別化限售限貸限購優(yōu)化政策，在遏制房地產(chǎn)炒作的同時，加快滿足當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼馁彿啃枨蟆?/p>

“此外，目前我國住宅供給結(jié)構(gòu)中，約90%是商品房。”趙國君說。她建議，一二線城市構(gòu)建多層次住房保障體系，增加共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性住房供給，推動租賃市場發(fā)展，將當(dāng)?shù)刈赓U需求、保障需求、剛性需求、改善性需求統(tǒng)籌考慮，激活各層次住房需求，形成住房市場良性循環(huán)。

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