淡季更淡的武漢樓市，后市走勢如何？

記者陳紅霞、實習生田舒琪武漢報道2023年春節以來，武漢樓市成交量降幅明顯。武漢市住房保障和房屋管理局數據顯示，1月21日——1月27日，武漢市新建商品房成交網簽備案77套，其中新建商品住房成交網簽備案65套，同比2022年春節期間，分別下降了41.2%、49.2%。縱觀整個1月，武漢市新建商品住房網簽成交6303套，銷售面積74.5萬平方米，成交量環比下降62.1%，較去年1月下降47.8%。

伴隨大環境持續寬松，新年伊始，武漢市動作頻頻。2月3日，中指研究院華中市場研究中心主任李國政接受記者采訪時表示，“目前環境下，僅僅依靠市場的力量，房地產復蘇不可能一蹴而就，依然離不開強有力政策的支持。如果疫情管控放開的政策延續，配合購房政策長期利好，改善住房的需求延后釋放，接下來的樓市小陽春還是值得期待的。”

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而戴德梁行武漢公司研究部經理胡韻認為，“從1月份成交情況來看，市場需求復蘇較為緩慢。”而居民返鄉置業需求釋放的速度、房交會推進購房需求提前釋放、房地產行業發展情況等諸多因素共同導致了武漢樓市遇冷。

多重因素導致春節樓市遇冷

事實上，作為闔家團圓、走親訪友的特殊時期，春節假期一直是房地產市場的銷售淡季。此前受疫情影響，“就地過年”政策下返鄉置業人群減少，2023年春節是疫情開放后首個春節假期，人口流動改善，消費釋放，但反映在房地產市場方面，節奏還是要慢一拍。

而在此之前，武漢春節樓市更是直接受到節前房交會的影響。2022年11月，武漢商品住房成交量僅為5801套，創有史以來同期最低。2022年12月8日起，武漢舉辦線上房交會，同期配套政策力度加大，二環外限購放開、購房補貼、團購優惠等多項利好疊加，促進市場需求釋放。房交會啟動以來，市場供需兩旺，12月9日至31日，武漢住房銷售累計達15797套，日均686套，整個12月住房銷售17264套，成為年度單月最高紀錄。因市場提振效果明顯，房交會延續至1月10日，直逼春節假期，將潛在的購房需求提前釋放。

此外，房地產行業的發展情況也影響了居民的購買意愿。李國政分析，一是房地產發展模式本身風險暴露，暴雷房企頻繁，影響了行業信心，消費者持觀望態度；二是新冠疫情等外部因素影響，樓市財富效應減弱，降低了購買力和消費意愿。“大家在預期和收入方面，短期還不能說樂觀，購買力和購買意愿還比較弱。”

胡韻表示，“目前區域房地產市場需求除政策影響外，更受到包括宏觀經濟預期、人口流動、居民就業及杠桿率等多重因素影響，整體來看需求或將在疊加更多有利因素后加快回暖步伐。”

有選擇性期待后市

在全國范圍內，武漢春節樓市遇冷也并非個例。據中國指數研究院數據顯示，2023年春節期間全國代表城市新房成交規模保持低位，較去年春節同比下降約21%，恢復至2019年疫情前春節的75%。但在房價方面，“2023年開年，百城房價跌勢放緩、房價下行城市數量減少，市場信心有了恢復的苗頭。”1月以來，中國百城新建住宅平均價格為16174元/平方米，環比下跌0.02%，跌幅較上月收窄0.06個百分點，百城新房價格環比下跌城市數量減少至62個；中國百城二手住宅平均價格為15858元/平方米，環比下跌0.11%，跌幅較上月收窄0.11個百分比，二手房價格環比下跌城市數量減少至77個。

其中，武漢樓市表現也有自身的特點。首先，消費人群還是以剛需和改善性住房為主。房交會期間，二套房首付和利率調低、二環外解除限購等政策，精準刺激了改善性住房需求的釋放。地段方面，城區成交比例占到了65%以上，購房者過渡到主城區中心地段，實現了居住的整體升級。2022年，武漢東西湖、漢陽、硚口區、洪山區、東湖高新（600133）區分列成交套數前五名，均在萬套以上。針對一些投資客入場的言論，李國政持謹慎態度判斷，“短期內購房投資不容樂觀，房住不炒紅線下，政策發力點只在剛需和改善性住房，2022年武漢推盤225次，累計推出44462套，平均去化率約22%，流通性不足，市場處在買房市場，以價換量背景下很難實現投資回報。”

同時，新房和二手房市場表現差異明顯。武漢新房連續11年銷售全國前三，供應量上雖然還是以新房為主，但二手房的成交占比正呈上升趨勢。李國政表示，“2022年武漢新房成交量較前年下降約41%，二手住房成交量反而略有增長，反差趨勢非常明顯。未來，二手房成交量占比可能會逐年提升。”他分析，一是二手房的政策調整速度較新房可能更快一些；二是房企暴雷影響下，消費者對新房信任下降，二手房的替代效應明顯；三是隨著大批房企入漢，市場中二手房的存量與品質都有了提升，消費者更愿意購買目前的二手房。

武漢政策加碼

1月5日，央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。據中指研究院監測，目前已有20余城下調首套房貸利率至4%以下。同日，住建部部長倪虹表示：“我對房地產市場企穩回升，還是很有信心。”

伴隨大環境持續寬松，新年伊始，武漢市動作頻頻，首先是提出“城市更新年”，制定城市更新三年行動方案。“城市更新年”行動下，武漢將推進三陽設計之都等26個重點單元優化升級，打造漢陽知音東苑等5個老舊小區成片改造示范點，推動有條件的老舊住宅加裝電梯，完成260個老舊小區改造等。針對接下來大范圍的老舊小區改造，李國政判斷，武漢可能借鑒此前棚戶拆遷安置工作中的“房票制度”，通過團購房源、減免稅費、提供補貼等方式，鼓勵拆遷戶用“房票”購置新房，推進市場去庫存。

與此同時，武漢還列出1154個10億元以上重大項目清單，總投資達4.5萬億元，年度投資4600億元以上。李國政判斷，“政策利好可能長期存在，像二手房帶押過戶的全面推廣，購房資格的松動，貸款利率下調的空間等等。”

1月10日，武漢推行二手房帶押過戶新模式——在二手房交易過程中，賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。二手房帶押過戶縮短了成交周期，降低了交易成本，加快了二手房市場的流轉，“這項政策對二手房銷售的促進作用，在今年上半年可能才會真正體現出來。”李國政分析。

他總結，武漢仍要密切關注市場走勢，繼續用好“政策工具箱”，做好精準施策準備，進一步在供需兩端優化政策，供給端對房企進行紓困，提供定向支持；消費端繼續降低門檻與成本，做好保交樓，維護買方利益，恢復市場信心。胡韻也表示，“從去年乃至近期的政策來看，房地產行業作為中國經濟的支柱產業，保持其合理健康穩定發展仍然是2023年的政府工作重點之一。”

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