2022年，受疫情影響，北京住房租賃市場成交節奏改變，部分租賃需求被迫暫緩或取消，導致年度租賃成交規模小幅下降。不過，據我愛我家（000560）研究院統計，縱觀2016年以來的交易數據，2022年北京住房租賃交易量僅微低于市場較高水平的2018年、2021年，高于其他四個年度的市場水平。由此可見，雖然2022年受疫情反復的影響，但總體來看北京住房租賃市場仍處于歷史較高水平。

展望2023年，業內人士預計，北京住房租賃交易總量有望高于2022年，并且有超過2021年的可能，平均租金仍將延續平穩趨勢。

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2022年北京租賃成交規模小幅下降，但仍處于歷史較高水平。資料圖片

2022年北京租賃交易量整體穩中略降

“2022年，馬駒橋商圈整體租賃市場，在很大程度上仍延續過往年份的特點。”21世紀不動產珠江別墅西門店店經理孫志強如是說。

具體而言，孫志強分析指出，2022年年初春節過后是第一波小高潮，呈現出價格略有上漲、房源成交周期短的特點；第二波小高潮在6-8月，由于是企業的招工季，單位給員工集中找房、租房的需求較多，這一階段是馬駒橋區域全年租賃簽約最多的階段；第三個重要階段便是11月至年底，因為疫情影響，淡季特征更為明顯，從11月開始陸續有人退租，市場呈現出空房多、租金降、空置期長等特點。

與此同時，五棵松片區租賃市場則較為平穩。北京中原五棵松片區的區域經理陳貴勛指出，2022年整體租賃市場與2021年相比基本持平，沒什么太大的變化。因為庫存房源較多，導致租金方面略有下浮。

不過，在朝陽區麗都商圈，2022年租賃市場呈現出量價齊跌的特點。據21世紀不動產陽光上東店的店東黃飄介紹，2022年，麗都商圈住房租賃成交量同比下降10%左右，空置房源量也有所增加，商圈內月度在租房源量由往年的100套左右升至130套左右；供需變化也帶來了成交周期的延長，與2021年相比延長了20%-30%。

整體來看，機構統計的數據反映，受疫情影響，2022年北京租賃市場成交節奏改變，部分租賃需求被迫暫緩或取消，導致年度租賃成交規模小幅下降。北京鏈家研究院統計數據顯示，2022年北京鏈家住房租賃成交單量略低于2021年。另據我愛我家研究院統計顯示，2022年，我愛我家北京區域住房租賃市場交易量比2021年微降3個百分點，但比2020年增長超一成，略高于2019年2個百分點。

據我愛我家研究院統計，對此2016年以來的數據，2022年北京住房租賃交易量僅微低于市場較高水平的2018年與2021年，高于其他四個年度的市場水平。由此可見，雖然去年受疫情反復的影響，北京租賃市場整體表現略不及上一年，但總體仍處于歷史較高水平。

分區域來看，2022年，我愛我家北京區域交易量較多的12個區(含亦莊開發區)里，交易量占比排名前四的依次為朝陽、海淀、豐臺、昌平，累計占比超過70%，較2021年微升0.2個百分點。與2021年相比，豐臺、石景山的交易比例增幅略高，而東城、西城、海淀、昌平四區的交易比例降幅則略高。對此，我愛我家研究院分析，近年來，無論在主城區還是近郊區，租賃需求都有向外圍區域、向南向西外延的趨勢。

去年月度租金波動幅度保持在5%以內

從租金方面來看，2022年，我愛我家北京區域住房租賃的整租交易中，每平方米的平均租金比2021年微漲0.02%；每套的平均租金比2021年微跌0.3%。

從月度數據來看，2022年1-4月，隨著市場的逐漸回暖，平均租金呈逐月平穩上升趨勢；5月，受疫情影響，租金出現回落；6-7月，疫情逐漸穩定，畢業旺季來臨，租金逐月回升；8-12月，受租賃淡季及疫情雙重影響，租金連續5個月下滑，租金明顯低于上年同期水平。

我愛我家研究院分析指出，總體來看，2022年北京住房租賃市場月度租金基本保持正常市場波動規律，雖然年末四個月租金環比降幅略高，但全年月度租金波動幅度保持在5%以內，租金水平相對平穩。

另據北京鏈家研究院統計數據顯示，2022年北京鏈家普通租賃住房單位租金價格同比小幅上漲，目前已超疫情前水平。對此，北京鏈家研究院分析師冷會分析指出，2022年租金價格走勢遵循季節性發展規律，總體符合預期。除疫情月份和租賃旺季，2022年度供需基本面總體保持穩定態勢。

值得一提的是，在房客比(即房源量與客源量的比值)方面，2022年，我愛我家北京區域住房租賃市場新增房客比為0.17，新增供應量遠低于新增需求量，新增房客比持續低位運行，新增市場供不應求；由于疫情反復影響，2022年新增房源量、新增客源量均與2021年相比下降較為明顯，總體處于歷史較低水平。

2023年住房租賃交易總量有望同比上升

進入2023年以來，隨著疫情防控政策調整，北京住房租賃市場正在平穩恢復，不過，由于當前臨近春節且處于租賃淡季，因此回升速度仍不太明顯。

我愛我家研究院統計數據顯示，1月1日-12日，北京區域住房租賃交易量較去年12月同期微增，但較去年1月同期有所下降。對此，我愛我家研究院分析，由于今年1月春節臨近，租賃需求有所下滑，而去年1月非春節假期月，因此租賃交易量同比會有所下降。租金價格方面，今年1月1日-12日，在我愛我家北京區域的整租交易中，整租平米租金較去年12月同期略有上漲，但低于去年1月同期水平，租金水平保持平穩。

展望今年北京住房租賃市場前景，我愛我家研究院分析認為，1月由于春節假期縮短了交易時間，預計月度交易量將處年度較低水平。然而，隨著2月返城復工期的到來，預計租賃市場會有較為明顯的回升，北京住房租賃市場將逐漸走出淡季。2023年北京住房租賃交易總量有望高于2022年，并且有超過2021年的可能，但增幅或許不會很大，全年租賃市場將保持正常運行規律。租金方面，北京區域住房租賃市場2023年全年平均租金仍將保持平穩趨勢。

長租公寓方面，樂乎集團白領事業部總裁于娟分析稱，今年1月以來，務工人員返鄉時間提前，導致出租率不到90%，而往年可達95%以上；租金價格則下降10%。在此基礎上，預計2023年租賃市場會有所好轉，隨著疫情影響減弱，一季度長租公寓出租率將明顯上升。

“綜合來看，2022年度租賃成交節奏受疫情影響明顯，不過，租賃成交規模和租金價格受影響較小。隨著疫情因素的逐步消減，未來租賃市場將逐步回歸正常運行節奏。”冷會如是說。

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