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2022年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，盡管租金水平有所下降，但是保租房在政策支持下發(fā)展迅速。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案。中指研究院預(yù)計(jì)，2023年住房租賃市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，支持政策仍將持續(xù)，住房租賃需求有望恢復(fù)增長(zhǎng)。

2022年，住宅租金表現(xiàn)較為疲弱。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，受新冠疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，2022年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌2.50%，其中，有7個(gè)月租金環(huán)比下跌，年內(nèi)50個(gè)重點(diǎn)城市租金累計(jì)全部下跌。

盡管住房租賃市場(chǎng)整體租金有所下行，但保租房在政策支持下發(fā)展迅速。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案，年內(nèi)保租房公募REITs快速推進(jìn)并實(shí)現(xiàn)落地。

從地方層面來(lái)看，2022年各地積極落實(shí)中央政策，發(fā)布保租房實(shí)施方案，多渠道籌集建設(shè)租賃住房，并同步完善市場(chǎng)監(jiān)管政策，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，地方出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策130余次，其中，北京出臺(tái)政策10余次，廣州、上海、成都、杭州、深圳、青島等地均在5次及以上。近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案，普遍涵蓋設(shè)定保租房籌集目標(biāo)、多渠道籌集保租房、落實(shí)保租房專(zhuān)項(xiàng)金融支持及減稅降費(fèi)等方面政策，并且從項(xiàng)目規(guī)模、面積、租金、運(yùn)營(yíng)等方面對(duì)保租房運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行規(guī)范。

各城市積極完成保租房籌集任務(wù)。2022年，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房240萬(wàn)套，住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-10月全國(guó)保租房已開(kāi)工建設(shè)和籌集233.6萬(wàn)套，占年度計(jì)劃的98.8%。考慮到2021年已籌集94.2萬(wàn)套，截至2022年10月，全國(guó)累計(jì)已籌集保租房327.8萬(wàn)套。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海、杭州、沈陽(yáng)、武漢、鄭州等多個(gè)城市均提前完成了保租房籌集的年度目標(biāo)。

值得注意的是，2022年保租房公募REITs成功落地。截至2022年底，已有4支保租房公募REITs正式上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT。其中，前3支REITs均由地方保障房平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，而華夏基金華潤(rùn)有巢REIT是首支由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REITs。保租房公募REITs的落地將有效地推動(dòng)保租房的進(jìn)一步發(fā)展。

另外，在融資創(chuàng)新方面，建設(shè)銀行設(shè)立300億住房租賃基金，探索住房租賃發(fā)展新模式，通過(guò)私募基金收購(gòu)項(xiàng)目、裝修改造、租賃運(yùn)營(yíng)，成熟后再通過(guò)公募REITs的渠道實(shí)現(xiàn)退出。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月底，整個(gè)基金重點(diǎn)擬推進(jìn)項(xiàng)目已經(jīng)接近30個(gè)，整體投資資產(chǎn)規(guī)模也在向150億邁進(jìn)。

展望2023年，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。政策端，支持政策仍將持續(xù)，保租房公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。需求端，隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，住房租賃需求有望恢復(fù)增長(zhǎng)。供給端，目前部分城市已公布2023年保租房籌集計(jì)劃，總體規(guī)模預(yù)計(jì)仍將維持在較高水平。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模仍有望擴(kuò)大，核心一二線(xiàn)城市租房比例或進(jìn)一步提高，城市住房租賃需求將迎來(lái)新的增長(zhǎng)空間。

關(guān)鍵詞： 較快增長(zhǎng)