1月5日，央行網站消息稱，近日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

“住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，‘因城施策’用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。”央行、銀保監會指出。

招聯金融首席研究員董希淼對《》記者表示：“建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有積極意義。”

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建立首套住房貸款利率政策動態調整機制

《通知》顯示，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

《通知》還表示，其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

董希淼稱，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有積極意義：一是有利于“因城施策”，授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調整；三是有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

另外，董希淼還強調：“首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%（4.9%*0.7）。”

專家：應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度

去年以來，央行等監管部門出臺了多項政策調整住房貸款利率。

2022年5月，央行、銀保監會發布通知，將購買普通自住房的首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商貸利率下限不變。

2022年9月，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。二套住房商貸利率政策下限仍然不變。

日前，2023年中國人民銀行工作會議提出，落實金融16條措施，支持房地產市場平穩健康發展。

董希淼表示，當前，房地產市場仍然較為低迷，商品房成交量和成交金額同比下滑明顯，市場信心和預期不振。從2022年金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。因此，更重要的是要從需求側發力，提振居民購房消費意愿和能力。

為此，董希淼認為，2023年應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施。目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求，應在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，也應適當調整，如適當放開一二線城市限購政策，允許結清貸款的居民購買第三套住房。

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