12月1日，瑞安房地產在港交所公告稱，公司間接全資附屬公司持股60%的合資公司一對價約23.76億元成功競得位于上海市楊浦區一地塊的土地使用權。

事實上，早在10月25日，楊浦區規劃和自然資源局網站就公示了這一信息，瑞安房地產所競得的上述地塊，樓面價僅99868元/平米，而房地聯動價達到21萬元/平米，樂觀估計可能的利潤空間能有40%。

然而，在獲得這幅地塊以后，瑞安房地產很長一段時間股價低迷。如果不是近期內房股集體股價上漲，瑞安房地產的股價可能長期低迷。上述現象讓人好奇，為什么獲取如此豐厚利潤地塊后，瑞安房地產股價卻持續低迷呢？

【資料圖】

蟠龍天地交付

可持續經營價值觀受質疑

今年10月，一份中英文雙語維權PPT“刷屏”，被譽為上海“神盤”的蟠龍天地二期，存在多項交付與銷售承諾和沙盤不符的現象。其中，涉及室內綠化、入戶單元等多個問題。

由于業主中有相當一部分是房地產行業的從業人員，對交付降標導致的產品品質下降異常敏感。于是，就制作了一份專業的維權PPT。

正是因為這份PPT，讓曾經力挺這家企業的業內人士大跌“眼鏡”，也讓公司的可持續發展能力受到了質疑。

根據過往三年財報，瑞安房地產的毛利潤分別為51.13%、51.12%和40.86%，今年上半年的毛利甚至高達63.9%。而克而瑞監測的房地產行業2021年的平均毛利率是20%。

綜合上海媒體的資料，蟠龍天地二期由于以洋房、聯排、疊加等產品為主，銷售均價較一期有大幅提升。及時是高層產品也有每平米500元的價格上調。

然而，售價上調卻換來了標準的下降。

盡管，瑞安房地產為此已經開始對二期交付進行整改。但公司在這樣的市場環境下“掉鏈子”，確實讓鐘愛這個品牌的消費者很難過。

要知道在今年中央經濟工作會議多次強調“保交付、保民生”的大背景下，即便是財務困難的民營房地產企業，不惜節衣縮食，甚至忍痛“割肉”，出售優質資產也要保障交付。但“三條紅線”都處于綠檔，毛利潤率也遠超行業平均水平的瑞安房地產，卻用這樣的交付向社會交出答卷，難免不讓忠愛品牌的“瑞安粉”大失所望。

ESG報告：客戶利益不在前五

不過，如果仔細閱讀瑞安房地產的二零二一年可持續發展報告，就會發現，瑞安房地產能有這樣的交付表現其實是不意外的。

根據上述報告，2020年瑞安房地產的可持續發展委員會成員深入探討了瑞安房地產最重要的ESG相關重大議題，并根據對企業和利益相關方的重要性進行排名，結果在前五個議題中，與客戶有關。甚至，在涉及該項議題時，顧客還被印錯為“顧竹客”，足以可見公司對客戶的掉以輕心。

此外，報告雖然高度強調綠色發展，但是并未公布具體已開發項目的碳排放數據，以及這些綠色建筑較同行業其他企業.575開發建筑的碳減排情況。

如此一來，報告自然就高度注水，可參考價值有限。

而從財務數據看，瑞安房地產在2022年年中，資產負債率有所推高，從2021年末的56.82%，飆升至2022年年中的59%。另外，代表短期償債能力的流動比率和速動比率均較2021年同期下降。

尤其是在反映資產運營效率的存貨周轉率、流動資產周轉率方面，均較2021年同期嚴重惡化。其中存貨周轉率由0.575下降至0.121，流動資產周轉率由0.452下調至0.126。

負債率上升，營運能力又在下滑，加上產品交付問題，導致品牌的吸引力下降，都讓投資者對這家公司投了否決票。

所以，盡管公司獲得了上海楊浦區的高毛利地塊，但卻沒有因此推動股價的上漲，只能靠整體行情帶動股價。

然而，為何瑞安房地產在毛利遠高于同行的情況下，要干自砸品牌的活。和公司負債率上升，以及需要為收購楊浦地塊又是否存在關系？和訊房產曾于11月7日向公司發出問詢郵件，但截止目前，尚未收到回應。

而對瑞安房地產來說，能夠充分梳理對客戶的企業社會責任價值意識，可能才是決定公司最終價值的關鍵。

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