房企一直吐槽的預(yù)售資金監(jiān)管過緊有了“好轉(zhuǎn)”的可能。11月14日，住建部、銀保監(jiān)會、央行等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，算是走出了“難得的一步”。

但對于《通知》中明確的“”銀行與房企保函置換預(yù)售資金比例不得超30%部分業(yè)內(nèi)人士仍存爭議：能否符合這一標準的企業(yè)能有多少、在各地首付比例不一的情況下，30%的統(tǒng)一比例是否合適？此外，一步部分房企直言，未來嚴格按建設(shè)到達期放款、嚴格監(jiān)管置換金用途也是擺在住建、金融部門的兩個考題。

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80%的首付與30%的置換金

此次松綁預(yù)售資金置換，三部門設(shè)置了一系列定語：商業(yè)銀行按市場化、法治化原則在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

對于上述一系列要求下的保函，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬松房企，穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流，政策開始救助房企的資金鏈，這種信號是好的。

但強調(diào)保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金，保函金額不得調(diào)整。

對于這一數(shù)據(jù)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進給記者算了筆賬，根據(jù)項目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模，這也意味著能為房企增加“房屋銷售款*10%”的資金額度，其改善流動性的意義是積極和顯著的。

但在房企端也有不同意見。

“全國30%一個標準，這對于像北京、上海這樣首付比例高的城市效果是很有限的?！蹦?0強房企北京公司總裁直言，為了保交付，目前全國大部分地區(qū)的預(yù)售資金都是收到首付+定金后，地方住建部門開網(wǎng)簽；給開發(fā)商放款則是按照建設(shè)的節(jié)點，分幾次發(fā)放。

“以北京為例，現(xiàn)在市場基本都是改善入市，80%的首付跟全量也差不多?！鄙鲜隹偛媒o記者算了筆賬，以一套1000萬的房源為例，按照目前的拿地與限價比例，其中地價占比不會低于500萬，如果是二套置換需求，800萬首付款進入監(jiān)管賬戶后，自己大概在最快拿地后6到8個月才能夠分批取出這800萬，如果算上融資成本，那么實際上開發(fā)商這一套1000萬房子的資金成本現(xiàn)在往往要超1500萬。

“其實單平米建安成本即便是高標準住宅，5000元也足夠，但現(xiàn)在監(jiān)管的范圍本身就超過了建安成本的范圍，這是貸款以外，導(dǎo)致流動性受限的首要原因?！?/p>

此前，旭輝集團總裁林沖在對內(nèi)發(fā)布公開信的時候也提到，旭輝賬上盡管有300億的現(xiàn)金，但可以提取的非常少，主要就是因為預(yù)售資金監(jiān)管。

張大偉也坦言，只允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，所以符合的企業(yè)數(shù)量不會太多。預(yù)計大部分集中在央國企和少數(shù)民企。

不能用于拿地

嚴格的限制置換比例外，對于置換資金的用途，三部門也同樣劃定了“紅線”：確房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

“此次被置換出來的預(yù)售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新，通俗說‘可以蓋樓也可以還債’。”嚴躍進指出，過去有些地方比較僵硬，只限定為“蓋樓”。這也有助于房企通過此類資金來更好地償還債務(wù)，有助于債務(wù)風險的更好化解。

但也有房企負責人指出，地方如何落實“到點即放款”、監(jiān)管部分企業(yè)置換用途，同樣是門考題。

“比如，北京在這一點做得就不錯，設(shè)定系統(tǒng)，觸發(fā)節(jié)點自動放貸，需要人工審核也明確周期，這對于多一天就多好幾個小目標利息的我們來說無疑是值得推廣的。”上述十強房企負責人呼吁。

監(jiān)管評級4級及以下銀行不可

也不是所有銀行都能夠為開發(fā)商提供保函。按照《通知》的標準，兩大類銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，分別是：監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。此外，企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

根據(jù)央行此前披露的銀行業(yè)金融機構(gòu)評級結(jié)果，2021年四季度，境內(nèi)4398家銀行中，評級1、2、3級的銀行分別為1家、44家、308家，換句話說，能夠為開發(fā)商開具保函置換預(yù)售資金的，只有這353家銀行。

據(jù)了解，央行評級每季度開展一次。評級等級劃分為11級，分別為1-10級和D級，級別數(shù)值越大表示機構(gòu)風險越高。

“一般來說銀行的這個分級前5級都是綠區(qū)，這一次保函的范圍沒有覆蓋全部綠區(qū)銀行，而是只放到了前三級，說明監(jiān)管還是很慎重的。”某總部在上海的20強房企融資部負責人直言，這個門檻大概率一方面考慮到了此前保交付的問題頻發(fā)，倒排查發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金被挪用，部分銀行監(jiān)管能力不足；另一方面，包括盛京等城商行受到暴雷房企拖累出險也是監(jiān)管部門將保函面擴大的原因。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，《通知》對商業(yè)銀行開具保函提出明確條件限制，評級低或資產(chǎn)規(guī)模小的銀行不得開展業(yè)務(wù)，不得給有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函等，同時明確商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風險。

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