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房地產：新天下，新玩家

樓市增速放緩，帶動整個產業鏈發展減速，各個環節，尤其是建筑和TOD規劃方和房企開始互相滲透，新玩家逐步涌現。在整體土地市場大幅下行的同時，傳統民營房企拿地大幅下行，而央國企的占比大幅提升。與此同時，土地市場出現新晉玩家，包括建筑企業和城投背景的軌交公司。當前由于房企，尤其是民營房企融資受限，而央國企背景的企業融資享有優勢，非地產為主業的其他行業的公司有經營性現金流支持，使得土地市場出現新晉玩家，行業競爭格局開始發生改變。

我們認為，未來的行業生態一定會呈現出兩大特征：之一：信用壁壘仍然是核心，重視央企背景的新玩家，且在一二線城市已經能看見新玩家占比提升。1）非房企銷售占比已經提升。2022年上半年，核心22城中成都、青島、南京等16個城市的銷售榜單中非房企占比出現提升。核心22城TOP20銷售企業中，非房企公司平均銷售占比約14.6%，較2020年提升3.9pcts。2）在拿地市場，也如此。2022年核心22城中城投和建筑背景的企業分別占比26.9%和9.4%。其中，建筑企業占比較高的城市包括濟南、天津、重慶、北京和鄭州。建筑企業主要是以央企為主，包括中國鐵建（601186）、中國建筑、中國交建（601800）等。城投公司占比較高的城市包括武漢、沈陽、蘇州、福州和成都。

特征之二：隨著地產行業利潤率的持續下行，低價值行業企業向高價值行業延伸，最后形成產業鏈的相互滲透，并以此作為未來存量市場的壁壘。除了非地產主業的企業進入房地產領域以外，以保利、華發為代表的企業也在向產業鏈延伸。2020年保利與碧桂園便已成立“保碧基金”，2022年保利資本與皮阿諾（002853）、科順股份（300737）等公司簽訂（框架）協議，擬在產業鏈進行投資和整合，而華發集團也戰略入股維業股份（300621）。

地產行業競爭格局正在重塑進行時，市場加速出清的同時新玩家入場，預計2023年銷售榜單繼續發生改變。隨著2022年10月底證監會允許非地產主業企業A股再融資，地產行業加速出清。繼續推薦二線央國企，受益中交地產（000736）、建發股份（600153），并持續推薦一線央國企，如保利發展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A等，同時，結構性資產荒已經出現，推薦金融街、中新集團（601512）等，受益中國國貿（600007）。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

關鍵詞： 地產行業