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本報(bào)杭州訊(記者鄭鐵峰)近日，浙江省湖州市長興縣消保委成功調(diào)解了一起因購房引發(fā)的消費(fèi)糾紛，經(jīng)調(diào)解，房產(chǎn)公司退還消費(fèi)者定金。

不久前，家住上海的錢先生向長興縣消保委投訴稱，其在網(wǎng)上查看了長興某房產(chǎn)公司售樓廣告后，每天都會(huì)接到該樓盤銷售人員介紹商品房各種利好消息的電話。在售樓部銷售人員的宣傳下，錢先生準(zhǔn)備為兒子購房。隨后，銷售人員接錢先生到長興看房，因兒子不在現(xiàn)場，錢先生準(zhǔn)備下次與兒子一起選購房子。銷售經(jīng)理卻讓錢先生直接提供其兒子的名字和手機(jī)號(hào)碼，稱以其兒子的名義在合同上簽字是可行的，但錢先生要支付2萬元定金。在銷售人員的勸說下，錢先生以其兒子的名義簽訂了房屋認(rèn)購協(xié)議，并支付2萬元定金。回家后，錢先生兒子在看過房屋認(rèn)購協(xié)議后，表示不認(rèn)同，要求房產(chǎn)公司退還定金，同時(shí)讓錢先生立即與房產(chǎn)公司聯(lián)系，說明其無權(quán)代理簽訂協(xié)議。錢先生與房產(chǎn)公司多次溝通，房產(chǎn)公司相關(guān)人員均以“定金轉(zhuǎn)入房管局的專門賬戶，公司無法處理”為由拒絕退款，如果逾期未完成《商品房買賣合同》簽署，則沒收已支付的定金。

長興縣消保委工作人員接到投訴后，立即聯(lián)系該房產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，確定房屋認(rèn)購協(xié)議是由錢先生未經(jīng)其兒子授權(quán)代為簽訂的，且其兒子不認(rèn)可。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)公司理應(yīng)退還定金。經(jīng)長興縣消保委調(diào)解，房產(chǎn)公司同意退還錢先生定金2萬元。

《民法典》第一百七十一條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對(duì)人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益。相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。”

上述糾紛中，代簽合同的行為屬于無權(quán)代理關(guān)系。作為父親的錢先生和其兒子在法律上屬于兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，任何一方要代理另一方作出法律上的民事行為，必須要有合法具體明確的委托授權(quán)，即簽訂書面的授權(quán)委托書，由受托人作為委托人的代理人，在授權(quán)范圍內(nèi)代為進(jìn)行民事行為。缺乏上述條件，即為無權(quán)代理。

無權(quán)代理人代理被代理人進(jìn)行的民事行為，處于效力待定的狀態(tài)，在事后被代理人拒絕追認(rèn)的情況下，該代理行為在被代理人與第三人之間不發(fā)生法律效力。上述糾紛中，錢先生在未取得兒子授權(quán)的情況下，以其兒子的名義與房地產(chǎn)公司簽訂合同。房地產(chǎn)公司明知錢先生無其兒子的授權(quán)委托書，仍然讓錢先生簽訂合同，存在過錯(cuò)。由于錢先生的兒子明確表示對(duì)該合同不予認(rèn)同，故該合同不產(chǎn)生法律效力，房產(chǎn)公司應(yīng)將購房定金退還錢先生。

為此，長興縣消保委提醒消費(fèi)者，在購買或支付大件商品定金時(shí)要審慎理性，在不確定是否購買或支付定金時(shí)，要及時(shí)和家人充分溝通購買意向，避免因沖動(dòng)消費(fèi)引發(fā)不必要的消費(fèi)糾紛。消費(fèi)者購買商品服務(wù)前，經(jīng)營者應(yīng)明確告知定金的擔(dān)保性質(zhì)，對(duì)相關(guān)違約責(zé)任要在合同中明確標(biāo)明，當(dāng)存在代理人行使權(quán)利時(shí)，一定要其出具相關(guān)委托代理證明，避免缺乏相關(guān)證據(jù)而使合同或相關(guān)消費(fèi)行為無效而產(chǎn)生消費(fèi)糾紛。

關(guān)鍵詞： 購房合同