受大環境影響，今年的房地產市場“金九銀十”成色略顯不足。但隨著風險事件的妥善化解，以及從中央到地方的一系列政策措施，部分城市房地產市場逐漸釋放出向好的信號。

【資料圖】

行業銷售數據在4月見底之后，逐步企穩。

在不久前央行發布的兩份報告，有兩個數據同樣透露出積極的變化。

其一，前三季度住戶部門中長期貸款增加2.32萬億元。居民中長期貸款改善，印證9月地產銷售修復；其二，2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，未來3個月，有17.1%的居民打算購房。

國慶前夕，中央又連發3大禮包：放寬部分城市首套住房貸款利率下限、置換房1年內可免個稅、央行下調首套公積金貸款利率，以此來提振市場信心，促進市場成交。

（佛山下調首套公積金貸款利率的通知。）

諸多政策刺激下，房地產市場回暖信號明顯。

在廣東省，廣州都市圈脫穎而出，其中，廣州一手住宅網簽套數同比增長42%，佛山雖然整體網簽套數同比下降，但一些綜合素質過硬的地段卻已明顯反彈。

某機構對佛山國慶47個主力項目來訪認購情況進行統計時發現，南莊、樂從+佛山新城、大瀝+城北、三山+平洲、陳村+北滘、里水幾個板塊在國慶期間頗為活躍，尤以臨廣第一梯隊，被視為“廣州都市圈佛山先行區”的里水表現搶眼，11個監測項目總來訪量達3277人次，總認購量達186套，雙雙位于六大板塊之首，領跑佛山國慶樓市。

另一組數據是，今年6月限購政策放開后，里水鎮6-9月住宅銷售套數為2200套，領跑全市諸多鎮街。住宅銷售面積為227863.47平方米，也在南海區各鎮街中排名第一。

（里水鎮6-9月住宅銷售套數領跑全市諸多鎮街。住宅銷售面積在南海區排名第一。圖片來源：里水鎮宣傳文體旅游辦）

一位房地產從業人員分析，廣佛同城十三載，不僅共享大灣區發展紅利，還能發揮超級大都市圈“聚集效應”，虹吸全球資金、人才與產業等發展要素，而里水的臨廣屬性，以及不限購的政策便利，決定了其作為廣佛同城橋頭堡的戰略站位，這是其能“領跑”的關鍵支撐。

（1-9月，里水項目成交套數領跑全區。圖片來源：佛山樂居）

區位、交通成主要“加分項”

今年以來，房地產行業大洗牌，隨之而來的是市場風向的變化。

10月以來，筆者連續走訪佛山市禪城區、南海區、順德區多個樓盤后發現，訪客群體中，投資客劇減，100平方米以內的剛需和120平方米以上的改善型成為絕對主力。比起未來的升值空間，他們更看中當下的價格、周邊配套和交通出行便利度。

針對市場需求的變化，開發商也調整了市場銷售策略，除了多種優惠組合拳之外，更多地把重點放在產品的質量、收樓交付的保障與信心上，主打準現房、現房的項目。碧桂園云樾金沙就以“在售樓棟都已經封頂，最快今年年底就會收樓”作為賣點之一。

區位、學位、交通、交房時限等“硬實力”與房價一起，成為成交的關鍵指標。以訪客量開放至今一直不錯的碧桂園南海悅城為例，該項目是目前里水在售體量最大的樓盤，其國慶訪客量超過1000人，以廣佛客自住為主，投資客較少。

營銷負責人透露，訪客一方面看中的是項目體量大，可選擇的產品多，另一方面就是其地理位置地處南海城市中軸線之上，未來南海的城市發展中心將隨著這條軸線一路從千燈湖北上至里水。有了千燈湖的珠玉在前，熟悉佛山南海片區發展的廣佛客對未來這一板塊的居住環境頗為看好。

同樣憑著早期的樣板工程走紅的還有位于金沙洲片區的樓盤。

作為廣佛交界板塊的前哨區域，得益于政策的傾斜，商業交通配套的升級，金沙洲目前已變成廣佛“黃金紐帶”，人口居住密度、生活配套成熟度均處于廣佛前列，金沙洲電商基地更是成為國內電商高地之一。

這樣的基礎條件為位于其中的樓盤加了不少分。筆者近日下午5點30分走訪其中的新希望金沙公館時，只見銷售大廳依然人聲鼎沸。項目營銷負責人何藝強透露，國慶期間項目共成交32套，96㎡王牌三房戶型最走俏，來訪成交逆勢飄紅，來訪客戶中，五成是金沙洲居民，五成是廣州其他區域居民；改善客居多，占比50%。

距離廣州潯峰崗地鐵站僅4.5公里，未來更是有推進中的里水有軌電車接駁廣州地鐵，這也是廣佛上班族心中的“加分項”。

“佛山的房地產熱點區域除了主城外，便是廣佛交界的區域。臨廣區域屬于自住、投資兩相宜的板塊，金沙洲片區的房價十年前每平方米只需幾千元，如今已是3萬多元/平方米。”上述營銷負責人如是分析。

同在金沙洲片區的碧桂園云樾金沙情況與之類似。該項目緊鄰廣佛高速，項目對面的沙涌出入口全新開通后，4公里可以到廣州白云、荔灣，出行時間大大縮短。受此利好，國慶期間，該項目國慶期間成交35套，87方三房戶型最走俏。訪客主要來自里水、白云、荔灣等，剛需客戶占6成，改善客戶占3成，投資客戶占1成。大部分看中項目的位置，4公里可以到白云、荔灣，但價格只需廣州的1/2。

在訪客中，筆者遇到了從廣州越秀區過來看房的何敏。她與男友準備買房結婚，然而以兩人的收入，在廣州“即使踮起腳也夠不著”，而金沙洲片區的均價僅是廣州的一半。這個成本更低配套更齊的片區未來或將成為她們的婚房首選。

“兩高四新”產業打開新視角

有意思的是，筆者在巡盤過程中還留意到一個新的賣點——產業社區。

當前，國內外許多城市紛紛開展由產業園區向產業社區轉型的建設，開啟城市轉型、產業發展的進程。產業功能區建設已成為推動經濟高質量發展、創造高品質生活和建設“人城境業”和諧統一公園城市的重要載體。

正在謀求高質量發展的佛山市亦大力推進村級工業園改造，實現產業和城市的同步升級，多個產業社區雛形初現。廣佛青創城、里湖新城都在此列。

廣佛青創城位于里水東南部，與廣州隔江相望，范圍約15.51平方公里，正在以水口水道為軸心構建“一河+兩岸+一道+兩園”的全新空間格局。里水計劃投資462億元，建成對年青科創社群具有強大吸引力的產業社區，打造廣佛同城背景下“不在廣州，就是廣州”的高質量產城融合示范片區。

作為該社區的關鍵配套，里水有軌電車已進入基坑開挖及主體結構施工階段，其將聯通廣佛軌道交通網，分別與佛山地鐵6號線及廣州地鐵12號線設置換乘站，為社區的人們工作、生活帶來極大的便利。

值得關注的是，除了加快與外部的聯通，里水有軌電車還將“串珠成鏈”，連接起廣佛青創城、里水鎮區、里湖新城三大板塊，打造30平方公里新核心城區，向東對接白云新城-廣州西岸的城市建設軸，向北支撐“白云-南海”數字經濟協同創新區發展，向南借力廣州金沙洲實現組團聯動發展，為承接產業和人口打開空間。

其中，里湖新城也是南海區布局兩高四新產業（300832）的首批試點項目，將圍繞集聚綠色健康產業，打造健康產業核心區，結合里水河水街景觀，全面配套大健康產業技術服務平臺、研發中心、虛擬大學、產業轉化中心、大健康雙創空間等功能。

圍繞著這一布局，里湖新城陸續開工實施里湖西路、里湖中軸線城市客廳項目、百合大道二號橋、紅旗灣中央濱水帶項目、石門第一中學及配套道路工程等重點工程項目，全面提升城市發展能級。

位于里水北部和順片區的碧桂園·廣佛里智慧慢城與前兩者有著異曲同工之妙。其為佛山市首批市級特色小鎮，是碧桂園與佛山建投聯合打造的產城融合綜合大城，為碧桂園集團4.0大城生活范本。項目集產業載體、住宅、公寓一站式配套于一體，配建公立小學、公立幼兒園、購物中心和公交總站，形成了生活、工作閉環。

廣佛青創城、里湖新城、碧桂園·廣佛里智慧慢城均是里水“產城人”融合發展的縮影。近兩年，佛山軌道交通加速，快速全面接軌廣州，加速廣佛同城的發展。此時，土地和交通就成為各區、各鎮街在這一輪資源爭奪戰中的王牌，這其中，里水優勢明顯。

筆者獲悉，里水板塊土地儲備量、舊改項目量均位于南海區前列，有接近4成的舊改項目納入南海第一批重點舊改項目名單中，隨著這些項目的推進，未來的城市面貌也將以日新月異的速度發生變化。交通方面，廣佛環線、里水有軌電車、金峰大道、建設大道，都在全面加速中，這也意味著里水與廣州的連接將會更加緊密。

距離廣州市區近、居住氛圍相同、房價相對較低，讓“廣州人到佛山臨廣板塊購房”成為一種共識。長期關注廣佛樓市的業內人士告訴筆者，里水接壤廣州白云，可在最短時間內連接廣州的軌道交通，自然而然接納了很多廣州客戶的購房需求；而且里水本身的配套非常齊全，現有的商業體量和教學資源非常豐富，政府也在大力發展、補充板塊內的商業資源和學校資源，就在今年9月1日，里水鎮域內有三所新建公辦學校落成，其中金峰洲第一小學靠近新希望金沙公館、新希望金洲府，美景學校靠近碧桂園智慧慢城，同聲第一中學靠近碧桂園云樾金沙。未來還將有更多教育資源落地。

更重要的是里水的樓市價格。在南海區范圍內，桂城、大瀝、里水比鄰廣州，但商品房均價僅相當于相鄰廣州片區的2/3至1/2。其中，里水鎮2022年6-9月一手住宅銷售均價為19335.29元/平方米，相對桂城和大瀝，屬于明顯的“價格洼地”。尤其是和順片區，與廣州白云區一橋之隔，但后者均價達到4-6萬元/平方米，但和順卻只有1字頭。1-9月，碧桂園·廣佛里智慧慢城以458套的成交量位于南海區第4位，與其明顯的區位和價值優勢密切相關。

這樣的優勢也讓里水的去化周期變得更短。數據顯示，至2022年9月30日，南海區一手住宅庫存去化周期為15.06月，而里水鎮17個主要住宅銷售項目去化周期為12.07月，低于全區去化周期。

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