在住房公積金利率全面下調(diào)的背景下，商業(yè)貸款和公積金貸款之間存在較大利差，對(duì)于正在還貸的家庭來(lái)說(shuō)，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款（即“商轉(zhuǎn)公”），確實(shí)能省下一筆不小的費(fèi)用。

根據(jù)記者梳理，自從9月以來(lái)，陸續(xù)有福州、常州、漢中、洛陽(yáng)等城市推出“商轉(zhuǎn)公”政策。此外，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，已有近20城推行“商轉(zhuǎn)公”政策。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為：“‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)有利于降低購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)，短期或有更多城市跟進(jìn)。”

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9月份以來(lái)，福州、常州、漢中、洛陽(yáng)等城市陸續(xù)推出“商轉(zhuǎn)公”政策。圖/IC photo

“商轉(zhuǎn)公”能省多少錢，有何限制？

所謂“商轉(zhuǎn)公”，即商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，因?yàn)樯藤J與公積金貸款的利率差異較大，二者之間的轉(zhuǎn)換無(wú)疑可以降低購(gòu)房者的還款壓力。

根據(jù)記者梳理，自從9月以來(lái)，陸續(xù)有福州、常州、漢中、普洱、洛陽(yáng)、吉林、巴中、防城港、臨沂等城市推出“商轉(zhuǎn)公”政策。

陳文靜認(rèn)為，該政策主要針對(duì)存量房居民，尤其過(guò)去幾年購(gòu)房貸款利率相對(duì)較高，部分城市首套房貸利率高于5%，“商轉(zhuǎn)公”之后，房貸利率明顯下調(diào)，可以明顯減輕購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。

那么，“商轉(zhuǎn)公”到底能為還貸家庭省下多少費(fèi)用呢？從10月1日起，央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以上利率調(diào)整為3.1%，同時(shí)參照目前首套住房商業(yè)貸款利率4.1%，貸款30年額度60萬(wàn)，按照等額本息計(jì)算，總利息省下約12萬(wàn)元。

值得注意的是，陳文靜指出，“商轉(zhuǎn)公”雖然可以節(jié)省不少費(fèi)用，但其同時(shí)也受到多方限制。首先，需取得房產(chǎn)證后方可辦理，對(duì)于近兩年在房貸利率較高時(shí)購(gòu)房的居民，或未滿足辦理?xiàng)l件；其次，受當(dāng)?shù)毓e金資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況所限；另外，部分城市需提前還清商業(yè)貸款，對(duì)還款人短期資金帶來(lái)一定壓力。

對(duì)于“商轉(zhuǎn)公”的申請(qǐng)條件，各地政策中都有明確說(shuō)明，多地提出“首次使用公積金”和“繳存時(shí)間”這一要求。比如，福州申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”的條件，需要滿足在福州中心繳存公積金、家庭首次申請(qǐng)公積金貸款、原個(gè)人住房商業(yè)性貸款已還款一年（含）以上，信用記錄良好且無(wú)逾期貸款余額等7項(xiàng)條件。

事實(shí)上，眼下，多地重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)和公積金貸款“個(gè)貸率”密切相關(guān)。比如，福州時(shí)隔6年重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，是因?yàn)?022年7月福州住房公積金個(gè)人住房貸款使用率下降至89.2%，也是時(shí)隔六年后才再次降至90%以下。

而多個(gè)城市也表明，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)是否能夠持續(xù)，要根據(jù)個(gè)貸率的變化情況而定。比如，洛陽(yáng)指出，公積金貸款個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月低于85%（含）時(shí)，開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)；個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月高于95%（含）時(shí)，暫停“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

“順位抵押”方式更受歡迎

在“商轉(zhuǎn)公”方式上，洛陽(yáng)、常州等地采取“先還后貸”的方式，即必須由還貸方先行自籌資金還清商業(yè)貸款方可申請(qǐng)公積金貸款。

但是，有還貸者稱，這種自籌資金的方式增加了還貸方的資金壓力，并且還面臨公積金貸款和商業(yè)貸款無(wú)法按時(shí)續(xù)接的風(fēng)險(xiǎn)。

而福州、漢中、普洱、長(zhǎng)春等城市則推出了兩種方式，分別為“先還后貸”和“順位抵押”。比如，陜西漢中市住房公積金管理中心創(chuàng)新采用了“順位抵押”模式，即在維持原商業(yè)個(gè)人住房貸款抵押登記不變的情況下，通過(guò)辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)了不需借款人自籌資金結(jié)清原商業(yè)個(gè)人住房貸款，即可直接發(fā)放公積金貸款到原貸款的商業(yè)銀行賬戶來(lái)沖抵原貸款余額，節(jié)省了“商轉(zhuǎn)公”貸款時(shí)間，簡(jiǎn)化了辦理流程，提高了風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

廣西防城港市相關(guān)征求意見(jiàn)稿的核心內(nèi)容與漢中市的做法類似，即通過(guò)免自籌實(shí)現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”，不過(guò)申請(qǐng)主體需要在當(dāng)?shù)乩U存公積金滿2年及以上，“商轉(zhuǎn)公”額度最高不得超過(guò)原商貸余額且不超過(guò)規(guī)定的“商轉(zhuǎn)公”貸款限額40萬(wàn)元，貸款差額部分仍需要個(gè)人自行結(jié)清。

9月以來(lái)推出“商轉(zhuǎn)公”政策城市

記者根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和公開(kāi)資料整理。

部分城市稱暫不具備“商轉(zhuǎn)公”條件

雖然多個(gè)城市重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，但是也有部分城市表明，受制于個(gè)貸率高的原因，暫時(shí)無(wú)法開(kāi)啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

比如，北京住房公積金管理中心官網(wǎng)10月9日公示了一條對(duì)網(wǎng)友“關(guān)于北京公積金異地購(gòu)房商轉(zhuǎn)公政策”的答復(fù)，其中明確，“經(jīng)了解，個(gè)別省市住房公積金管理中心開(kāi)辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)槠渥》抗e金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率相對(duì)較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率一直位于高位，故暫不符合開(kāi)辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件。”

武漢住房公積金管理中心也表示，由于住房公積金流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)依然存在，個(gè)貸率仍處于高位運(yùn)行（目前已超過(guò)90%），所以還不能恢復(fù)辦理二套房“商轉(zhuǎn)公”貸款。

此外，部分城市未來(lái)也將根據(jù)個(gè)貸率情況動(dòng)態(tài)調(diào)整“商轉(zhuǎn)公”政策。例如，青島市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)計(jì)劃于年底前正式推出。但是由于青島的住房公積金資金情況暫不足以支撐全面放開(kāi)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，因此青島的“商轉(zhuǎn)公”計(jì)劃分批次開(kāi)展，從受益對(duì)象來(lái)看，首批“商轉(zhuǎn)公”將優(yōu)先惠及因開(kāi)發(fā)商拒貸而沒(méi)能使用公積金貸款的職工群體。

陳文靜指出，在執(zhí)行方面，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)開(kāi)展需要依托地方住房公積金資金，地方住房公積金資金充裕是該業(yè)務(wù)開(kāi)展的基礎(chǔ)；同時(shí)，需要銀行、公積金中心、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等多部門協(xié)調(diào)，其中由于需要將商業(yè)貸款替換為公積金貸款，提前還貸會(huì)使得銀行應(yīng)收利息減少，短期內(nèi)銀行端配合意愿或相對(duì)偏弱。

記者 徐倩

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