市場還需修復

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國慶黃金周前夕，一連串房地產利好政策接連出爐。

其中，9月29日晚間，央行、銀保監會率先提出階段性調整差別化住房信貸政策。緊隨其后，財政部于9月30日發文支持居民改善住房條件，居民出售自有住房1年內購房予以退稅優惠，央行隨后又發布下調公積金貸款利率的通知。

顯然，樓市經歷前三季度的平淡后，國慶假期作為第四季度開端被寄予厚望，開發商也在摩拳擦掌拼業績。從政策落地效果來看，國慶期間市場呈現出明顯分化。小縣城并未激起漣漪，而二線城市則開始有所回溫。

縣城冷清依舊

“國慶的人（流）比平常好一點兒，但也不會很多。”滄州市某縣一位中介人員王語卿（化名）告訴，該縣多個售樓處幾乎延續了中秋假期的冷清氛圍。

這在銀行端也有所體現。該縣一位銀行從業人員表示，目前公積金貸款利率下調政策已在國慶期間落地，但即便如此，房子仍然賣得并不好。“一般房子賣得好的時候，我們會直接過去售樓處統一收件，但這個國慶壓根沒去售樓處統一收件（備注：收件是指收回客戶購房貸款等資料）。”

實際上，對于貸款利率調整的消息，消費者并非沒有感知。從天津返鄉過節的李磊（化名）在某短視頻平臺看到這一消息，本計劃趁著假期去看看縣城的房子為明年結婚做準備，也順帶享受一下這波利好，但計劃趕不上變化。

“假期前三天都在下雨，從第四天開始家里人就在地里忙著收玉米，不然玉米會發霉，根本沒時間去看房。”不過，李磊并不擔心會錯過利率優惠的政策，因為在他看來，“優惠力度著實有限”。

事實也的確如此。按照該縣7000元/平方米的均價計算，購買一個100平方米的房子總價僅70萬元，付完30%首付后貸款額度約49萬元。按照首套個人住房公積金貸款利率下調0.15個百分點、等額本息償還30年計算，貸款49萬元每月僅少還約37元。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，影響縣城樓市的因素是多方面的，但根源在于人口和產業的大量流出。他解釋，近年來國家發展大城市、都市圈，整個規劃和產業都往中心城市走，導致縣城人口和產業的流出。當人口和產業都離開，地方財政就沒有實力來維護公共設施，導致縣城發展每況愈下，形成惡性循環，這是縣城樓市不景氣的根本原因所在。

二線有所回溫

與小縣城的冷清不同，這一系列政策正在二線城市發酵。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，政策的持續優化一定程度上修復了市場信心，疊加國慶期間企業加大營銷力度，部分城市市場活躍度有所提升。“考慮到網簽數據具有一定滯后性，結合企業反饋及認購情況來看，部分城市黃金周樓市出現一定恢復。”

綜合中指院、克而瑞數據來看，國慶期間，部分熱門二線城市新房成交量有所回溫。其中，成都成交1萬平方米，同比增長90%；濟南成交6.73萬平方米，同比增長46%；沈陽成交7.15萬平方米，同比增長30%。此外，揚州、岳陽、南充等城市均較2021年同期實現了一定的增長。

另據諸葛找房數據顯示，南京、成都國慶假期新房日均成交較中秋實現翻倍，東莞、寧波、青島等城市新房成交量漲幅也較為可觀。而上述城市幾乎均為早早落地公積金貸款利率下調政策的城市。

值得注意的是，這些城市樓市能夠取得這一成績殊為不易。根據中指監測數據，2022年國慶假期期間，20個重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年國慶假期仍下降37.7%，樓市整體依舊偏冷。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，整體來看，十一假期期間，熱點二線城市表現更為突出，在近期以來調控重點逐漸轉向重二線城市的背景下，二線城市蓄勢待發，預計接下來到四季度成交可期。

市場或將企穩

今年以來，穩樓市政策出臺的頻率和力度堪稱空前。根據中原地產研究院的統計，今年1-9月，各級政府部門出臺穩樓市政策已經超過835次，同比上漲接近73%，政策頻次繼續刷新歷史紀錄。

中指研究院同時指出，由于不確定因素仍然較多，這些措施對市場的真實影響還需時間觀察。

為應對不同城市的不同情況，開發商的發力點也開始根據市場的變化有所側重。例如，在被寄予厚望的二線城市中，開發商投入了大量的營銷策略。其中，華潤、中海、頤居、萬科等房企在南京開展多盤聯動活動，以吸引客戶到訪。江寧淳化湖光晨樾總價優惠力度達到71-125萬元、保利伴湖院推出特價房169萬元起，總價優惠95萬元等。

部分城市“以價換量”也取得一定效果。克而瑞數據顯示，十一期間武漢認購套數達343套，同比微增3%，熱銷項目價格優惠是主導，其中旭輝都會山項目從13541元/平方米降至9自開頭，十一期間認購套數32套，較9月周均上漲482%。

然而，對于平淡的小縣城，開發商卻似乎只能選擇“躺平”等待市場回暖。國慶期間在走訪中了解到，上述滄州縣城亦如中秋假期一般，并未推出額外優惠措施。另據每日經濟新聞報道，內蒙古呼倫貝爾市阿榮旗開發商也大多沒有開展相關的優惠促銷活動。

不過，縣城在政策端卻已經開始發力。近期，全國多個縣城密集出臺了房地產支持政策，以刺激和提振當地樓市在黃金周期間的成交。其中，包括山東微山縣、江西上高縣、四川興文縣、江西修水縣、貴州玉屏縣、重慶墊江縣等全國多個縣城都已密集出臺了相關房地產支持政策，主要措施包括發放購房補貼、給予契稅補貼、加大公積金支持力度、降低購房按揭貸款首付比例及利率、購房落戶及平等享受城鎮就業、醫療、子女教育等公共服務。

在李宇嘉看來，政策已經明確提出以縣城為載體的新型城鎮化發展方向。因而，未來縣城是比較好的一個領域，因為它連接城鄉、農村，在城鄉融合、農業產業化方面有非常大潛力。但他也同時強調，“這需要一個過程”。

實際上，諸葛找房也同樣研判，短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復，四季度新房市場或逐漸企穩。

文/王亞靜（責編：高雅）

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