記者吳家明

樓市“金九銀十”時節，房企們都在積極推盤。這時，商務公寓五花八門的促銷方式成為了獨特的風景。對于深圳市場而言，商務公寓一直是一個特殊的存在，但在存量時代下商務公寓到底會何去何從？

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鋪天蓋地推銷

記者發現，目前深圳新房市場走勢分化，個別豪宅樓盤熱銷，但大部分項目的銷售仍未走出低迷。這時，打折促銷成為開發商通用手段。只是，促銷方式越來越五花八門，而且主要就來自商務公寓。最近，深圳購房者就收到了不少關于商務公寓的促銷消息。

打折已經是最為常用的手段，但深圳一些商務公寓給出的折扣程度超前，如羅湖水貝的一處商務公寓項目，以“工抵房”名義推出數十套商務公寓，折扣下來的價格幾乎相當于備案價的6.5折左右。而在龍華區，更有商務公寓推出的折扣相當于備案價的5折。即便是深圳房價較高的南山區，也有商務公寓推出不同程度的折扣。此外，記者還發現，一些還未正式開盤的商務公寓項目就已經提前開始轉介，房產中介鋪天蓋地的宣傳造勢拉客。

除了折扣，送物業管理費、家庭大禮包，甚至送黃金、“以房換房”等活動層出不窮。有房產中介經理介紹，“在備案價基礎上折上折，可能會無法網簽，所以開發商只好曲線打折促銷。”如此打折背后是開發商也面臨資金壓力，而且商務公寓銷售一直去化難，所以才會如此促銷。對于房企來說，商務公寓也是當下快速回籠資金的首選。

對于房產中介而言，雖然商務公寓銷售較難，在傭金比例卻非常高。在羅湖水貝，有房產中介告訴記者，公寓項目的傭金點數一直以來都比住宅要高，目前商務公寓轉介點數普遍在5個點以上，少部分甚至超過10個點。

增強商務公寓的居住功能

由于不限購不限貸，商務公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，深圳商務公寓的銷售情況一直都不如住宅市場，這和公寓的一些特性有關。有購房者告訴記者，大多公寓的產權只有40年，且在學位申請上處于劣勢。盡管近年來政府鼓勵商務公寓通燃氣、轉民用電價，但很多公寓依舊是商水商電的收費標準，設計上的缺陷也會帶來居住不便。此外，二手商務公寓交易還有稅費成本較高以及其他一些限制條件。據公寓銷售經理介紹，目前二手商務公寓的交易稅費要占到交易額的15%至20%。市場數據顯示，今年以來深圳商務公寓成交量明顯下滑，前8個月深圳商務公寓成交僅3000多套，較去年同期下滑超六成。

與住宅市場類似，近幾年來深圳商務公寓市場的政策也不斷調整。記者梳理發現，2020年7月深圳取消商務公寓土地審批；2021年3月，深圳市規劃和自然資源局公開征求《深圳市規劃標準與準則》局部修訂意見，刪除相應商業服務用地適建用途中“商務公寓”的描述。此外，深圳市住建局發布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確商務公寓、宿舍可以配建燃氣管道。至此，深圳商務公寓進入存量時代。

盡管深圳商務公寓進入存量房時代，但過剩的矛盾長期存在，有業內人士認為，增強商務公寓的居住功能有助于緩解商品住宅供應壓力。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，商務公寓本身不受限價政策影響，房企可自由調整售價，且商務公寓本身的定位就決定了其市場價值和受歡迎程度將低于住宅產品，因此當市場環境不好時打折出售，快速回款也是正常的操作。在目前市場降溫的背景下，商務公寓大幅降價，使其具備了低總價、不限購、不限貸、回報率高的優勢，反而受到一批置業者的青睞，短期內銷售不降反增。“以目前的情況看，商務公寓不會在短期內出現供應斷層的情況，這也就導致了商務公寓的稀缺性不會十分突出。商務公寓有一定的市場價值，它滿足了部分人群的投資與居住需求，地段好、低總價的小戶型住房仍將是市場需求主力，大面積、優質地段、稀缺資源豪華公寓仍是高凈值人群青睞對象，因此我認為未來深圳商務公寓市場將持續出現兩極分化的局面。”

關鍵詞： 何去何從