在北京第三輪集中供地中，時隔一年首次回歸的海淀，巧合的成為了朝陽空倉后的補位。并以總成交價150.93億元超越豐臺拔得頭籌。

豐臺、海淀 爭奇斗艷

經預掛牌、線上競價兩輪預熱后，9月23日北京第三批集中供地進入白熱化階段。

(相關資料圖)

最終，海淀永豐三兄弟，豐臺麗澤商務區(qū)、科技園附近的4宗地塊以及昌平生命科學園三期地塊進入到線下競價環(huán)節(jié)。其余10宗地塊均以底價成交，總成交額共計500.295億元。

具體來看，在海淀永豐013號地塊競價環(huán)節(jié)中，因華潤+城建聯(lián)合體報價41.2億，全場陷入短暫沉默，拍賣主持人報價第二次時，建發(fā)舉牌報價41.4億元。最終中海以41.975億元+3.6萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得。

趁熱打鐵，中海在以55.775億元+4000平現(xiàn)房銷售面積競得北京海淀永豐0015、0016地塊后，又以49.7億元競得北京豐臺大紅門0004地塊。

在第二輪土拍中競得太陽宮和小瓦窯地塊奪得大滿貫的中建，攜手海開組團沖擊永豐0019、0018地塊，最終以53.18 億元將其收入囊中。

或許是因為與上海土拍檔期的二次相撞，作為杭州第三批集中供地中的贏家，綠城選擇在海淀永豐013號地塊競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)中離場，最終空手而歸。

與綠城一同離場的首開，在后續(xù)競拍中以38.295億元+7000平現(xiàn)房銷售面積競得北京豐臺造甲村地塊。

而受北部產業(yè)及購買力外溢影響，昌平生命科學園地塊獲得7家房企參與競價，最終建發(fā)以32.66億元競得，后續(xù)或與珺和府項目聯(lián)動營銷。

區(qū)域分化冷熱不均

相較于前兩輪，本輪土拍中超六成地塊位于“三城一區(qū)”及產業(yè)園周邊，超七成地塊位于現(xiàn)狀和近期建設的軌道交通沿線，區(qū)域分化問題仍然明顯。

以經開區(qū)亦莊新城地塊為例，與海淀永豐三兄弟、豐臺4宗地塊相比，同樣擁有產業(yè)支撐卻因僅亦莊城市更新聯(lián)合體報名無緣決賽。

順義新城第1街區(qū)地塊雖在預掛牌中備受關注，但最終依舊難逃底價成交的命運，被龍湖+天竺房地產以24.3億元摘得，成為了龍湖在本輪土拍中收割的唯一一宗地塊。

有趣的是，曾有消息稱：因保證金未到賬，密云一宗地塊或將無法進入到出價環(huán)節(jié)，流拍的可能性大。

但在9月22日事件發(fā)生反轉，北京建工+密云城投聯(lián)合體以15.2億元摘得密云十里堡鎮(zhèn)王各莊地塊；密云水源路南側地塊最終也以1.8億元被眾智房地產摘得。

而在正式掛牌中新加入的通州梨園東小馬地塊，因遲遲未披露成交結果成為了墊底。最終被中能建+張家灣設計小鎮(zhèn)以16.5億元競得。

其余地塊中，大興西紅門6013地塊緊鄰華潤+中鐵聯(lián)合開發(fā)的橡樹灣，以及中建三局+興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)的壹品興創(chuàng)·御景星城。或許為避免其他競品出現(xiàn)，所以華潤置地+中鐵置業(yè)+興創(chuàng)置地強強聯(lián)手以25億元將其摘得。

北京鏈家研究院分析師岳微認為：整體來看，副中心、平原新城與生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城集中供地以來供給總量穩(wěn)定，節(jié)奏較為平穩(wěn)，但由于各區(qū)具體情況差異，土拍結果顯著分化。

競拍規(guī)則再迎優(yōu)化

自第二批集中供地開始，北京逐漸形成先以預掛牌、線上競價方式對市場進行摸底，然后進一步優(yōu)化改良競拍規(guī)則的習慣。

以往供地中，北京超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求，而在本輪土拍中，北京不再以70/90作為約束條件，此舉意味著房企產品設計上擁有更大自由度，以小面積為主的“剛需”項目將逐漸被替代出局。

而針對當前新房交付問題，現(xiàn)房銷售比例要求進一步擴大，競現(xiàn)房銷售比例提升至70%，從源頭上落實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

此外，繼豐臺右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區(qū)地塊以及昌平北七家平西府地塊增設“全齡友好社區(qū)”建設要求后，北京此輪全部地塊均鼓勵建設“全齡友好社區(qū)”。

隨著競拍規(guī)則的更迭，北京集中土拍已逐漸衍變成房企們秀肌肉、拼家底的競技場。但受年內銷售額同比下滑，以及融資難度影響，許多房企都已捉襟見肘。

疊加北京與上海、合肥競拍日期相重疊，如何在有限的預算中做取舍是擺在房企面前的一道難題，所以也不難理解在北京此輪土拍中為何多次出現(xiàn)房企中途離場的情況。

整體來看，北京本輪集中供地中，國、央企依舊為競拍主力，但拿地策略卻各有側重。底價地塊偏好聯(lián)合開發(fā)，核心地塊以獨立競得為主。如此可見，集中供地趨勢下區(qū)域深耕、多盤聯(lián)動發(fā)展成為開發(fā)企業(yè)競地新思路。

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