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地產總量數據持續修復，在基數效應下，銷量數據有所改善，但不算明顯，預計4季度增速將修復至-5%左右。8月單月銷售金額和面積分別同比下降20%和23%，較7月有所修復，考慮去年同期基數效應，整體修復仍然緩慢，我們曾在8月的百強房企銷售數據點評中提到《央企轉正》，可以看到整體市場仍然是偏弱的格局。隨著基數效應將逐步提高，預計4季度增速將恢復至-5%左右，若沒有房企融資端政策出臺，預計4季度樓市在銷售數據層面會略低于市場的普遍預期，即單季度能夠看到銷售同比正增長。

亮點數據在竣工，大幅度修復至-2%，考慮去年同期并沒有低基數，因此竣工改善非常明顯，預計4季度將回到正增長，并持續較長時間。8月竣工同環比均大幅度改善，遠超預期，恢復至去年同期水平，而去年同期為歷史上各年份的8月單月最高點，因此當前的竣工情況已經接近正常水平。我們在上一篇報告提到，2022年前7月份的竣工情況已經回到了2011年同期水平，而2011年的銷售水平遠低于當前，因此，即便考慮未來銷售中樞下移，當前竣工也遠低于銷售規模，也即，竣工將長時間處于上行周期。同時，我們預計，2022年4季度竣工單季度就會重新回到同比正增長。

上游開工情況仍然低迷，拉低了地產投資，數據進一步探底，考慮到目前的在手土儲較多、新拿地較少、去化較弱，預計上游數據仍將保持低位。新開工面積同比-46%，較7月進一步下滑，并帶動地產投資進一步下降至-14%，由于目前房企在手土儲去化依然較慢，且總量仍然較多，因此新拿地的動力仍將不足，存量去化是當前的主旋律，這會導致新開工面積保持低位。同時，2021年拿地貢獻的地產投資達到了3成，2022年拿地大幅度回落，也導致了地產投資持續下降。

上游弱、下游強的格局預計在未來2年時間當中均將維持，而銷售市場的好轉仍然取決于房企的信用能力是否有所恢復，仍然看好二線央國企。目前房企在手土儲仍然較多，可去化年限預計超過3年，因此新拿地和新開工動力將長期維持低位，而下游竣工鏈將逐步改善，預計2023年將迎來地產投資和竣工的同步增長。我們繼續推薦二線央國企，受益中交地產（000736）、建發股份（600153），同時，結構性資產荒已經出現，推薦金融街（000402）、中新集團（601512）等，受益中國國貿（600007），并持續推薦一線央國企，如保利發展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A等。

風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

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