為了實現“保交樓”的目標，各地在“因城施策”下祭出松緊不一的政策。9月13日晚，武漢市住房保障和房屋管理局在官網發布《武漢市新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》（簡稱“意見稿”）。此舉在于對新建商品房預售資金加強監督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，保障購房人的合法權益，防范交易風險。

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自“停貸事件”后，西安、長沙等多個城市先后加強預售資金監管，同時也有地方出于“保交樓”的目標，放寬了對預售資金監管要求。對此，中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生是當務之急，特別是此前預售資金問題頻發，導致地方政府不斷加碼，扎緊“籬笆墻”，更嚴格的監管成為主流。

在“因城施策”下，西安、長沙、武漢預售資金監管趨嚴。資料圖片

武漢擬加強預售資金監管

“停貸事件”引發對商品房預售資金監管的關注。商品房預售資金是房企在商品房完成不動產首次登記前進行銷售，由購房者按照買賣合同約定支付的房款。

此次武漢意見稿提到，預售資金監管，遵循政府監管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。監管額度內資金按照工程建設進度予以撥付。首次撥付節點不得早于地下結構完成，最后撥付節點為不動產首次登記。在項目竣工驗收之前，交付標準為毛坯的項目監管賬戶余額不得低于監管額度的5%，交付標準為全裝修的項目監管賬戶余額不得低于監管額度的10%。

值得關注的是，出于“保交樓”，意見稿提出，監管部門對確保項目達到竣工交付所需的資金進行監管。監管額度由監管部門根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產開發企業信用等因素確定，并在門戶網公示。

通過與之前武漢預售資金制度對比，李國政表示，從預售監管資金總量上看，之前采用的是定額制，而現在是核定制，也就是必須留足“保交樓”建設所需的資金。

李國政舉例稱，此前監管要求中，是根據項目預售資金總額的15%-25%，施行重點監管，要根據項目建設節點申報提權。其余非重點資金，企業使用相對比較自由。而意見稿如果實行，規則就發生了變化，監管額度要根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產開發企業信用等因素確定，確保賬戶內的資金足以完成“保交樓”，并且加強提取和使用的審核和監管。

“如果按照意見稿執行，對于不同類型項目，影響有差別。對于成本較高的項目，可能受重點監管的金額比以前多了。可以肯定的是，武漢進一步升級優化預售資金監管政策，就是謹防抽逃挪用。”李國政說。

因城施策，松緊相濟

在“停貸事件”后，西安、東莞、九江等多個地區開始加強商品房預售資金監管。7月14日，西安率先打響了加強預售資金監管的第一槍，成為首個出臺完善預售制度的省會城市。

8月3日，“長沙發布”微信公眾號發布消息稱，對預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式，保證資金“留在項目、留在當地”，并優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付。

事實上，預售資金監管缺失也在影響著“保交樓”。近日，國家金融與發展實驗室（NIFD）發布的2022年二季度房地產金融研究報告指出，房地產項目停工、延期交付或爛尾的重要原因是預售資金被房企挪用，而預售資金被普遍挪用的核心原因是預售資金的監管要求在實踐中并未得到嚴格執行，導致房企套取預售資金的情況時有發生。

據李國政介紹，目前市場上很多停工爛尾的項目，曾是銷冠或者網紅樓盤。這跟以前出現的爛尾樓不同。究其原因是預售資金監管政策要么執法不嚴，要么缺少監督，導致項目資金被抽調挪用了。

值得關注的是，在“因城施策”下，與西安、長沙、武漢預售資金監管趨嚴相比，還有一些地方放寬了對新建商品房預售資金監管要求，比如，浙江紹興市越城區明確，優質房企在政策允許范圍內，可優化部分監管資金管理，二次拿地開發的房企，監管資金比例可適度下調。

目前，資金短缺影響工程進度，危及“保交樓”。此次武漢意見稿提到，工程進度未達撥付節點，但房地產開發企業確需提前支取監管額度內資金支付本項目工程款、農民工工資的，經項目所在區人民政府書面申請，監管部門可予以支持。

業內：更嚴格的預售資金監管是主流

值得一提的是，此次武漢意見稿要求設立子公司的房企，集團公司不得抽調監管額度內資金。在商品房完成不動產首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃。

在李國政看來，公開喊話不得抽調資金，這是對項目公司的保護性條款。避免項目資金被調用后，出現被動局面。事實上，目前存在一些項目銷售資金被集團公司抽調而陷入停工事件。

近日，網傳西安一項目公司因預售監管資金被集團挪用，面對交付壓力下，向集團公司提交催促函。

從目前來看，武漢還只是征求意見，征求意見能否最終落下，或者有哪些調整，還將拭目以待。

不過，李國政認為，房企一直建言，希望地方政府放松對預售資金的監管，提高資金利用效率，緩解資金鏈緊張狀況。但是，在目前的環境下，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生是當務之急，特別是此前預售資金問題頻發，導致地方政府目前不斷加碼，扎緊“籬笆墻”，更嚴格的監管成為主流。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，在“停貸事件”之后，預售制度應該是正本清源、全面加強。簡單來講，監管必須要執行到位，不能出現監管“篩子”。

事實上，4月29日，中央政治局會議提出要優化預售資金監管。在業內人士看來，這一優化意味著未來商品房預售資金監管的方向不是收緊，也不是放松。

“該提取的必須要給提取，并且是用在項目施工和交付等方面，不能因為債權人保護等申請查封和抽走。同樣，也不能因為工程不到進度，提前劃給開發商，用于拿地或償債。”李宇嘉說，預售資金大概率是將回歸從嚴監管的軌道。

記者 袁秀麗

關鍵詞： 加強監管