房地產行業受地域因素的影響較大，不同地區的市場影響因素不同，因此表現出的周期進程和景氣循環特征也不同。研究不同地區房地產市場的景氣波動，一方面能夠全面、系統、客觀地反映行業全國整體大勢，為政府制定政策、維護行業健康發展提供數據支持；另一方面能夠及時、準確地抓住各地區市場的潛在機會并規避風險，為市場參與者提供決策參考。

本報告旨在研究全國主要城市房地產市場中的關鍵指標——住宅價格，依托易居研究院最新研發的50 城房地產市場機會與風險監測系統中的住宅價格景氣指數，進行數據總結與歸納，探究規律，指導實踐。

(資料圖片僅供參考)

一、7 月 50 城住宅價格指數小幅回落，預計年內見底

2022 年 7 月，易居 50 城住宅價格景氣指數為-140，環比上月下跌1%。自去年 8 月景氣指數由正轉負以來，已經持續一年處于負值區間了。當前景氣度處歷史低位，仍在筑底盤整。考慮到今年下半年宏觀經濟將逐漸發力，后續穩定房地產市場政策措施實施力度有望繼續加大，住宅銷售量將企穩，甚至小反彈，估計四季度 50 城住宅價格景氣度有望出現微幅反彈，年內見底概率很大。

二、7 月上海住宅價格景氣度最高、長春最低

2022 年 7 月，易居 50 城中僅上海住宅價格景氣指數為正，其余49 城住宅價格指數均為負。住宅價格指數排名靠前的城市有上海、北京、成都、合肥、廈門等，以一線城市和強二線城市為主。排名靠后的城市有哈爾濱、大連、沈陽、洛陽、長春等，主要集中在東北地區。

三、本輪房價下跌期，京滬房價扛跌，鄭州廊坊弱爆

觀察易居 50 城住宅價格指數的走勢，不難發現各城在房價指數下跌開始時間節點、下跌持續時間長度、下跌程度等維度上均有很大不同。根據本輪周期中各城市住宅價格指數最高點和最低點的時間節點和數值，計算可得本輪周期50 城各自的階段房價總跌幅和持續時長（剔除房價震蕩上漲和持平的月份）。其中，北京、上海、成都等 3 城已止跌轉漲，其下跌時間皆持續了 3個月；廣州當前呈盤整形態；其余46 城住宅價格指數仍在下跌中。

從房價累計下跌時間來看，一線城市房地產市場韌性最強。但深圳由于全國最早出臺二手房指導價且至今政策威力持續，市場預期仍未有改善，從去年3月到目前已持續下跌15 個月。二線城市房價波動分化明顯，經濟發達地區的強二線城市譬如杭州，房價下跌開始時間較晚，因此下跌持續時間也較短。特別是成都，其房價在二線城市中最先止跌轉漲，主要得益于二手房限價放松和近期一系列穩市場的新政。

河南、貴州、山東三省主要城市房地產市場較弱。表現為廊坊和鄭州的市場景氣度最差，廊坊自 2017 年 7 月開始下跌，至今累計下跌 41 個月；鄭州自2017 年 8 月開始下跌，至今累計下跌 44 個月；當前二城已屬于超跌狀態。在此背景下，近日廊坊宣布取消限購限售；而鄭州自今年3 月起就大力度救市。

從本輪下跌周期的房價總跌幅來看，跌幅相對較小城市為杭州、海口、長沙、北京、成都，跌幅均在 1%以內。其中，杭州總跌幅最小，僅 0.3%，原因是杭州下跌開始時間晚，目前只跌了3 個月，估計還將繼續下跌一段時間。

目前總跌幅較大的城市為廊坊、太原、貴陽、哈爾濱，跌幅均超過 10%。其中，廊坊跌幅排第一，達 14.2% ；其下跌過程可大致分為三個階段：2017 年7 月至 2018 年 3 月快速下跌，2018 年 4 月至 2021 年 7 月震蕩下跌，2021 年 8月至今平緩下跌。當前，廊坊與鄭州房價水平已回到了 2016 年 8月。

需要提示的是，這里的房價指數是綜合處理后的價格，其波幅會明顯小于我們實際感受到的幅度，比如廊坊的實際體感累計跌幅為達五成。

大多數城市跌幅與下跌時長相關性較高，但也有例外。比如南昌，其房價于 2019年 5 月就由漲轉跌。高點距今約 39 個月，屬于本輪周期中全國房價較早轉跌的城市之一，其房價下跌的月份有 24 個月。但從總跌幅來看，僅下跌2.5%，屬于本輪周期房價下跌較緩慢的城市。

報告執筆人：上海易居房地產研究院副院長 楊紅旭 研究員 潘竑羽

關鍵詞： 監測系統