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當(dāng)前報道:方正證券:房地產(chǎn)進一步惡化的風(fēng)險有限,但房企基本面尚未出現(xiàn)持續(xù)改善的趨勢

時間 : 2022-08-31 08:31:28來源 : 金融界


(資料圖)

年初以來房地產(chǎn)放松政策陸續(xù)出臺,本文將梳理政策放松的脈絡(luò)。以期更好的把握后續(xù)地產(chǎn)政策放松的方向,以及判斷政策放松的效果。

第一階段:1-4月,按揭利率開啟下行,各地陸續(xù)放松限購和限貸,政策放松主要在促進居民購房需求回升。1月央行降低5年期LPR利率5個基點至4.6%,這開啟了本輪按揭貸款利率下行序幕。3月政府工作報告對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)是 “因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”,釋放維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)意圖。各地陸續(xù)以高頻率放松地產(chǎn)調(diào)控,包括購房補貼、公積金貸款額度提升,限購、限貸等放松。地產(chǎn)政策放松從最初的三四線城市逐步向一二線擴散。這一階段針對供給端放松的措施不多,比較重要的是針對出險房企并購貸。

第二階段:5-6月,各地需求端放松政策繼續(xù)加碼,供給端支持房企發(fā)債融資。429政治局會議定調(diào)進一步維穩(wěn)房地產(chǎn)。各地需求端放松政策在5月加碼,并且央行下調(diào)首套房貸款利率下限至LPR-20bp,并將5年期LPR下調(diào)15bp。

供給端放松政策增加,支持房企發(fā)債融資。5月4日,深交所發(fā)布《關(guān)于支持實體經(jīng)濟若干措施的通知》,通知指出要支持房企正常融資活動,允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓展債券募集資金用途。5月下旬,上交所組織碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股(601155)和旭輝5家民營房企與投資者進行集體溝通,旨在恢復(fù)房企再融資能力。盡管增加了增信措施,但投資機構(gòu)依然擔(dān)心信用風(fēng)險,房企發(fā)債難度依然較高。

第三階段:7月-至今,房地產(chǎn)斷貸風(fēng)波后,政策重點轉(zhuǎn)向“保交樓,穩(wěn)民生”。“保交樓”成為政策著力點。各地陸續(xù)提出多種保交樓計劃,包括成立房地產(chǎn)專項紓困基金、棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、市場化收并購模式等。政策性銀行提供專項借款,地方政府協(xié)調(diào)金融機構(gòu)市場化參與是目前相對有效的方式。

房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼放松,斷貸風(fēng)波擴散的風(fēng)險有限,房地產(chǎn)或許已經(jīng)觸底,進一步惡化的風(fēng)險有限。但居民購房需求依然偏弱,地產(chǎn)銷售面積處于低位。房企拿地,新開工動力不足。需要時間觀察政策放松對地產(chǎn)行業(yè)的拉動效果。

雖然房企違約及展期規(guī)模有所減少,三季度房企境內(nèi)債券到期高峰將過,后續(xù)到期壓力有所緩和。但當(dāng)前出險房企數(shù)量仍有所增加。保交樓也并不等于保房企。房企基本面尚未出現(xiàn)持續(xù)改善的趨勢,因而建議謹慎下沉。

風(fēng)險提示:地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期,宏觀經(jīng)濟超預(yù)期下行,風(fēng)險事件繼續(xù)傳導(dǎo)。

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