記者文夕

“市場調(diào)整我們預(yù)判到了，但劇烈程度超出了預(yù)期，”碧桂園(2007.HK)執(zhí)行董事兼總裁莫斌在中期業(yè)績會(huì)上流露出一絲無奈。

8月30日，碧桂園(2007.HK)披露中報(bào)。營收下滑30.89%、歸母凈利潤下滑95.9%，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)充分反映在這家民營龍頭房企中期報(bào)告中。不過，這家房企上半年已將有息負(fù)債壓降至3000億以內(nèi)。

(資料圖)

對(duì)于房地產(chǎn)市場未來走向，碧桂園管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)市場目前正處于底部盤整階段，恢復(fù)不會(huì)“特別快”。莫斌預(yù)計(jì)，到明年6月份市場會(huì)恢復(fù)到健康發(fā)展階段。同時(shí)，這家龍頭房企對(duì)于拿地頗為謹(jǐn)慎，下半年將不設(shè)具體拿地金額。

行業(yè)處于底部盤整階段

在碧桂園2022年中期業(yè)績溝通會(huì)，莫斌直言，作為管理層，預(yù)判到了市場調(diào)整，但調(diào)整劇烈程度超出了預(yù)期。“對(duì)于業(yè)績下滑，我和管理層對(duì)投資者表示歉意，我和管理層也在做深刻檢討和反思。”

在稍早披露的中期業(yè)績報(bào)告中，碧桂園上半年?duì)I收1623.63億元，同比減少30.89%；毛利172.1億元，同比下滑62.8%；歸母凈利潤6.12億元，同比下滑95.9%。不過，在民營房企哀鴻片野的背景下，雖然關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)悉數(shù)下滑，但這家龍頭房企仍然保持正向盈利已實(shí)屬不易。

莫斌表示，從去年6月份市場下行到今天，實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入了底部，而且目前正處于底部盤整階段。莫斌認(rèn)為，目前最重要的就是市場信心的恢復(fù)，但他表示市場信心的恢復(fù)不會(huì)特別快。“信心是逐步恢復(fù)，時(shí)間長短，有不確定性，”他坦言。

“今年以來，政府相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策，努力將行業(yè)拉回健康發(fā)展路上，”莫斌預(yù)計(jì)，到明年6月份，相信市場會(huì)恢復(fù)到健康發(fā)展階段。據(jù)了解，碧桂園目前權(quán)益可售資源約1.22萬億元，另有潛在權(quán)益可售資源約2917億元，合計(jì)約1.51萬億元。

另外，中報(bào)顯示，碧桂園上半年有息負(fù)債有所下降，從去年年底的3180億元降至2937億元，降低7.6%。其中短期負(fù)債約為729億元，占比為24.8%，與去年年底持平。

毛利率或持續(xù)承壓

面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整，房企整體盈利能力均在下滑，碧桂園也不例外。今年上半年，碧桂園毛利率為10.6%，而在去年上半年毛利率為19.7%，而去年全年為17.74%。

在業(yè)績會(huì)上，碧桂園財(cái)務(wù)總監(jiān)伍碧君也對(duì)此作出解釋。她表示，期內(nèi)結(jié)算的項(xiàng)目大部分都是2017年-2019年項(xiàng)目，“當(dāng)時(shí)拿的地的價(jià)格現(xiàn)在來看比較高。另外，期內(nèi)也處置了一部分沉淀資產(chǎn)，因此導(dǎo)致利潤率有所下滑，”她表示。

對(duì)于未來盈利狀況，伍碧君坦言不確定毛利率目前是否已經(jīng)見底。“目前行業(yè)出清還沒有完全見底，如果在出清過程中，行業(yè)銷售情況仍舊沒有穩(wěn)定，盈利狀況估計(jì)還會(huì)承壓。”

此外，在業(yè)績會(huì)上，碧桂園還被問及為何不在股價(jià)較高時(shí)配股融資。在7月27日，碧桂園宣布配股8.7億股，配股價(jià)3.25港元/股，融資約28.27億港元，所得款項(xiàng)扣除發(fā)行費(fèi)用后用于現(xiàn)有境外債項(xiàng)再融資、一般營運(yùn)資金和未來發(fā)展。

“當(dāng)時(shí)也確實(shí)沒有預(yù)判行業(yè)會(huì)如此趨冷，”伍碧君解釋稱。她直言，在股價(jià)較高時(shí)候，管理層當(dāng)時(shí)認(rèn)為沒有進(jìn)行配股融資必要。“但當(dāng)股價(jià)跌到3元多時(shí)，市場比較悲觀，無法預(yù)期何時(shí)回暖，但這時(shí)我們看到了債券市場的一個(gè)機(jī)會(huì)，最終我們做了這一股權(quán)融資配合，也是希望通過股權(quán)融資對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行修復(fù)，”她表示。

不過，伍碧君同時(shí)透露，當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)民企的融資還是比較友好，公司在融資方面的壓力不算大，目前在交易商協(xié)會(huì)和中債信用增進(jìn)公司的支持下，碧桂園也在推進(jìn)中票的發(fā)行，預(yù)計(jì)9月份至年底，可以發(fā)行完50億中票。同時(shí)，相信境內(nèi)外債券價(jià)格會(huì)伴隨著行業(yè)的改善，逐步回到合理水平。

下半年不設(shè)明確拿地金額

值得注意的是，行業(yè)出清也給優(yōu)質(zhì)房企提供了大量并購選擇，碧桂園管理層透露，對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)，碧桂園從去年到現(xiàn)在一直在洽談收并購。“收并購不排除和央企和AMC一起合作，但多數(shù)還在洽談階段，真正實(shí)質(zhì)落地的項(xiàng)目有限，”碧桂園常務(wù)副總裁程光煜稱。

另一方面，這家房企還在積極作“減法”。程光煜透露，上半年碧桂園已經(jīng)和39家項(xiàng)目合作企業(yè)進(jìn)行分家，涉及約63個(gè)項(xiàng)目，金額大概35億元。他表示，從2018年開始，碧桂園就開始減少項(xiàng)目合作以提升權(quán)益。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園新增土儲(chǔ)的權(quán)益占比提升到91%。

對(duì)于下半年拿地方面的規(guī)劃，碧桂園顯得頗為謹(jǐn)慎。程光煜表示，下半年公司會(huì)根據(jù)兩個(gè)情況進(jìn)行拿地投資，其一是現(xiàn)金情況，在保證了生產(chǎn)經(jīng)營，仍有富余情況下會(huì)考慮用于投資，所以不設(shè)置明確的拿地金額。“第二個(gè)會(huì)視機(jī)會(huì)而定，比如收并購機(jī)會(huì)及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的舊改等。”

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