當(dāng)務(wù)之急是明確公攤的明細(xì)，厘清交付標(biāo)準(zhǔn)。

“買了110平方米的房子，到手卻只有61平方米；臥室面積只有9平方米，1.8米的床都放不進(jìn)去；廚房放不下大冰箱、衛(wèi)生間放不下洗衣機(jī)；銷售說的31%公攤面積，變成了46%，得房率僅有54%......”

(資料圖)

據(jù)央視新聞報道，近日，山東青島一個高層住宅項目的業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)公攤面積過大，實際使用面積過小，46%的公攤面積再次推高了這個話題的熱度。

在青島當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)查后的反饋答復(fù)中，該住宅所在的超高層住宅樓之所以公攤面積比較大，主要是墻體厚度大，根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，外墻一半厚度計入套內(nèi)建筑面積，也就是說，原本就只有70%左右的得房率，又被厚重的墻體影響了實際使用體驗。

規(guī)則講明白了，但業(yè)主心理上的坎依然難越：公攤面積到底包括哪些、有沒有約束，公攤面積過大是否合理，能不能取消公攤面積制度，按照套內(nèi)面積計價會有哪些變化？

目前，我國住宅交易主要以建筑面積計算價格，公攤面積屢遭詬病，一方面是得房體驗與銷售承諾有差異，另外也有開發(fā)商在“高低配”項目中，將公攤面積挪至高層建筑導(dǎo)致公攤不均，甚至有小部分開發(fā)商利用公攤面積賺盈利。

但在實際執(zhí)行中，公攤面積有其存在的必要性，公共服務(wù)配套也與居住的舒適度掛鉤，解決公眾詬病的關(guān)鍵在于讓公攤面積“曬在太陽下”。

值得注意的是，內(nèi)蒙古近日已經(jīng)開始嘗試傳遞出變革的聲音，將“取消公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，公攤面積是由建筑的復(fù)雜性決定的，公攤面積并不是越小越好，當(dāng)務(wù)之急是明確公攤的明細(xì)，厘清交付標(biāo)準(zhǔn)。

“但是按照套內(nèi)面積計價是可行的道路，讓消費者更加清楚地了解性價比。”張大偉強調(diào)說。

公攤的定義

到底什么是公攤面積？作用是什么？

直白來講，房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，后者就是公攤面積。

2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》（第70條）均明確，購房者所購置的商品房，都應(yīng)載明套內(nèi)面積和公攤面積。

公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室，以及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

也就是說，日常居住生活所必要的公共服務(wù)建筑，有一部分是包含在公攤面積中的。

“正規(guī)的公攤是必須有的，否則居住舒適度不存在。公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。”張大偉舉例說明，同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積是不一樣的；公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，用減少電梯間、樓梯間或門廳面積，設(shè)計一梯多戶，取消避難層等方法，盡管可以縮小公攤面積，但社區(qū)的舒適度、安全感也降低了；再比如，開發(fā)商“偷面積”，貌似套內(nèi)面積增加，但占用了公攤，導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。

而套內(nèi)建筑面積，進(jìn)一步包括了套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積。回顧可以看出，前述青島項目套內(nèi)實際使用面積過小，主要是被高層建筑的墻體侵占了實際使用面積。

業(yè)主想知道的是，到底46%的公攤面積是否合理？近一米的外墻是否過大？是否為業(yè)主想要的居住所必須的公攤？

實際上，現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施有關(guān)。

李宇嘉認(rèn)為，前述青島項目若在規(guī)劃設(shè)計和報批、銷售宣傳時的公攤與46%有差異，就要走仲裁的解決路徑了。

“不過，由于公攤的計算、范圍、規(guī)劃設(shè)計等太過專業(yè)，需要歸屬管理部門做出引導(dǎo)。這樣做，有利于規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為。”他強調(diào)說，畢竟，業(yè)主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但開發(fā)商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開發(fā)成本的行為。

公攤的“貓膩”

公攤的范疇清楚了，但購房人對公攤的質(zhì)疑，還源于公攤面積的一些“貓膩”問題。

比如，開發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收物業(yè)管理費，一邊將廣告收入據(jù)為己有；比如，游泳池、地上停車場是共有部分，對外營業(yè)卻收入不明；比如，電梯和樓道要精裝修嗎？墻體要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標(biāo)準(zhǔn)肯定不一樣，成本一定會低一些，與套內(nèi)成本形成了盈利差異。

據(jù)張大偉介紹，的確有小部分開發(fā)商是利用公攤賺額外的錢。很多城市都有限價政策，但大部分都是限制了建筑面積單價，這種情況下，有開發(fā)商想辦法在建筑面積單價不變的情況下，增加使用面積，在期房購房合同和期房收房這個雙合同中，增加使用面積，變相增加了單價，在買賣合同中設(shè)置了陷阱。

公攤不均的例子也比較普遍。以“高低配”項目為例，同一個小區(qū)包含高層住宅和別墅住宅，由于別墅的利潤高，開發(fā)商容易將公攤面積更多挪到高層住宅部分。

“住房套內(nèi)部分的產(chǎn)權(quán)最明晰，誰也侵犯不了，但共有部分的產(chǎn)權(quán)共有，權(quán)利邊界模糊。”李宇嘉表示。

在2022年全國兩會上，全國政協(xié)委員洪洋建議取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到使用面積之中，讓老百姓明白付費、放心購房。

在洪洋看來，公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，而業(yè)主毫無申辯權(quán)利。

“公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費用。”洪洋在2022年全國兩會上表示，“公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費。”

取消公攤面積的呼聲愈演愈烈，但同時也有業(yè)內(nèi)人士表示取消公攤面積有著現(xiàn)實的難處。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長虞曉芬即指出，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實問題，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

如何厘清“糊涂賬”

購房人對公攤的排斥，更多的還是購買預(yù)期和實際得房的落差，疊加對公攤部分沒有任何掌控權(quán)，顯得尤為“不透明”和缺乏公信力。

解決這個問題，并非只有取消公攤面積一條路可走，可以借鑒的方法即包括明晰公攤細(xì)則、按照套內(nèi)面積計價和抹平預(yù)售與現(xiàn)房的差距等方面。

“社區(qū)生活離不開公攤，言及‘取消公攤’乃情緒之舉。最重要的是，標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)一定要‘曬在太陽下’，監(jiān)管還要跟上。”李宇嘉表示，買房不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。

李宇嘉建議，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進(jìn)行實測并公示；探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化。

按照套內(nèi)面積計價也是一條可行之路。

雖然“核桃去皮30一斤，不去皮15一斤，按照套內(nèi)面積計價勢必將提高房屋單價”，但也有網(wǎng)友感慨“即便羊毛出在羊身上，可是羊也想知道到底出了多少羊毛”。

據(jù)了解，中國香港從2013年開始已經(jīng)改成了套內(nèi)計價，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅時要先行提供物業(yè)單位的實際使用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。2013年4月29日，香港《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式實施，新規(guī)擴(kuò)展至一手新盤，若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。

重慶也在實行套內(nèi)面積計價方式。2002年6月，重慶通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站8月24日消息，該廳近期答復(fù)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時稱，“委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。”

此外，張大偉補充說，期房預(yù)售制度下，購房者期待的和實際收到的有差距，要求售樓處樣板間1:1還原，并保留樣板間至交房，也會一定程度上減少公攤面積的爭議。

關(guān)鍵詞： 公攤面積