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2022年上半年，北京老舊住宅(2000年以前建成)成交套數在全部二手住宅成交套數中占比跌破50%。其中，既有政策環境變化的推動，更有居住消費升級的客觀要求。

近年來，我國住房市場中需求群體結構及住房消費理念的變化，新市民、青年人對租房的態度已經變得更為包容和開放，對居住品質的要求明顯提升。如何更好發揮老舊住宅的價值，推動其由之前的以“購買性增值”為主向“使用性增值”為主轉變，是盤活存量房屋資源、解決好大城市住房問題的一個重要方面。

中國宏觀經濟研究院投資研究所研究員任榮榮認為，政策環境變化推動老舊住宅向提升使用價值回歸。隨著租購并舉住房制度的建立和基本公共服務均等化的加快推進，“房住不炒”逐步形成社會共識，老舊住宅將向提升使用價值回歸。

同時，居住消費升級對老舊住宅向使用性增值轉變提出客觀要求。自如研究院調研數據顯示，超9成租客將獨立衛浴、智能家居、房屋設計感作為租房時的重要考量，反映出租住意愿的提升或對租住品質的高要求。對于租房需求而言，交通的便捷性是首要影響因素，這也是之前部分城市出現公租房因位置偏遠而空置現象的重要原因。而老舊住宅的區位和面積特點使其具備滿足住房租賃需求的先天優勢，對老舊住宅進行物理性能和功能結構等方面改造，將成為解決當前住房租賃市場供需結構性矛盾、有效滿足居住消費升級的重要渠道。

任榮榮建議，一方面，要進一步規范住房租賃市場發展，完善法律法規體系保障住房租賃各方的合法權益，加快落實“租購同權”，完善長租房政策，突出長租房、保障性租賃住房在住房供應體系中的地位，推動住房向居住屬性回歸。另一方面，要加快培育和發展專業化、規模化住房租賃企業，鼓勵長租機構對老舊住宅進行標準化的裝修改造并進行出租運營，同時提供保潔、維修等租后服務，有效盤活整合存量房屋資源，增加高質量租賃住房有效供給，更好對接租房群體的居住消費升級需求，保障房產使用性增值。此外，以專業化機構運營的長租房更便于政府管理和監督，其規范經營也會給個體出租人以示范作用，帶動整體住房租賃市場的規范化發展，推動形成多樣化的住房供給體系和租購并舉的住房消費新格局。

有效盤活老舊住宅，提升住房流通率和使用效率，既有利于推動房產使用性增值，也有利于更好滿足新市民、青年人的住房需求。

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