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“房地產不是結束了，而是剛剛開始。”

6月18日，王石在2023年亞布力論壇第九屆創新年會上的公開言論，在朋友圈再度刷屏。王石表示，中國的房地產高速增長、高速發展時代已經結束，但這并不意味著房地產行業以后就沒有市場了。

與王石抱有相同想法的實業家們似乎并不少。東方雨虹(行情002271,診股)的李衛國、得力集團的婁甫君、江蘇亞倫的劉伯香、偉星集團的章卡鵬、三花智控(行情002050,診股)的張道才、山西東輝能源的張亞軍等，這些低調的實業大佬們，正逆勢加碼房地產。

其中，東方雨虹6月現身3場北京土拍，高調進京搶地；得力集團的“兄弟”企業得力地產在寧波、湖州等地瘋狂攬儲，幾乎一家獨大，僅前五個月便拿下了4宗熱門地塊；江蘇亞倫走出南通，在深圳、廣州、合肥等多地，以“高溢價+好運氣”擊敗了保利、中鐵建、美的、華發、綠城、建發等實力房企，強勢首進多個高能城市；三花智控旗下三花智源一口氣拿下了紹興市新昌縣3宗地塊……

這番景象也一度引發網友戲稱，以前是開發商雄赳赳跨界賣水賣車，現在卻是賣文具的、搞制冷的、做防水的都跑去建房子了。

實業企業反向跨界房地產前景幾何？鳳凰網風財訊《隱商》策劃將一一拆解，本期主角則是防水界龍頭——東方雨虹。

成也地產、敗也地產

東方雨虹無奈買地自救？

東方雨虹（002271.SZ）是中國防水行業龍頭企業，早年定位為“建筑防水材料供應商”，并因參與水立方、鳥巢等國家級防水工程而一度聲名鵲起。

但從2010年開始，東方雨虹創始人李衛國的想法變了，當時的東方雨虹瞄準了房地產發展紅利，大力與萬科、恒大、龍湖、華夏幸福(行情600340,診股)、融創、榮盛發展(行情002146,診股)等房企展開多種類的深度合作。

也是由于涉房夠深，東方雨虹成功在2021年6月將市值推升到1600億元的歷史高點，被稱為“防水茅”。當年，創始人李衛國也以285億元的財富位列《2020年胡潤百富榜》第173位，成為了“常德首富”。

然而，成也地產，敗也地產。周期輪動的大勢之下，東方雨虹也未能幸免。

截至發稿，東方雨虹的股價跌幅已經超過了50%， 市值僅剩738億元 。李衛國家族的財富也降至191.7億元，位居榜單第198位，下降了48位（數據來源：《2023年新財富500富人榜》）。

2022年底，東方雨虹營收縮水至312.14億元，同比下降2.26%；歸母凈利潤21.2億元，同比下降49.57%。這也是東方雨虹過去十年間，營收首次出現同比下降。

同年11月，李衛國回國再掌大權。彼時，流傳出的一份調研紀要顯示，李衛國坦言，“我現在回國是有一點悲壯的，主要還是得對投資人和員工負責”。

隨后，東方雨虹對該調研紀要進行了辟謠。但在6月中旬，李衛國在率隊走訪山西太原時公開表示，“跳出‘舒適圈’，始終以‘拉滿弓’的精神狀態，砥礪求索拓寬認知邊界，這是疏通困境的唯一辦法。”

此時，東方雨虹執著于“進京”，或許是在北京土拍存在巨大利潤空間之下，為了跳出“舒適圈”、積極疏困的伺機而動，卻也透露著一種無奈自救的意味。

地產之路不好走

遠水能解近渴？

6月16日，東方雨虹聯合海門海泰“進京搶地”，參拍北京經開區X47R地塊，該宗地塊起拍價68.8億元， 僅保證金就高達13.8億元 。

6月1日、6月14日，東方雨虹也曾現身北京順義區和海淀區的土拍市場，執著于在寸土寸金的皇城根扎下一腳。

有投資者就在平臺提問東方雨虹，公司是否對涉足房地產業務有興趣？對此，東方雨虹方面回應，公司不涉及房地產開發業務。

但其實，東方雨虹早于2017年，便開始布局房地產業務了。

鳳凰網風財訊從企查查發現，2017年11月，一家名為“岳陽江南廣德置業有限公司”的企業在湖南正式成立，同年該公司以2.31億元拿下了湖南岳陽經濟技術開發區桐子嶺的一宗住宅用地，項目名“金科·集美東方”。

盡管名字以“金科”命名，然而穿透股權會發現，東方雨虹持有江南廣德80%股權，金科地產僅占20%。這意味著，金科更像資本代建，東方雨虹或才是正主。

此后，東方雨虹又在 廣州、長春、岳陽、唐山 等地發展房地產業務，但都不算順利。

比如，上述布局湖南的首發項目，如今在“問政湖南”官網上收到虛假營銷、拖欠薪農民工工資、房屋質量堪憂、違建、整改不到位等問題的投訴超20條。尤其2022年以來，廣德置業16次被地方法院列為“被執行人”，涉案金額近千萬。

東方雨虹在華南的重要合作方中國奧園陷入暴雷風險，雙方合資成立的廣州奧虹置業有限公司已被增城區人民法院列為了“被執行人”。據《國際金融報》的報道，中新城市(行情300778,診股)天地項目的商業部分 已經暫停開發建設 ，住宅部分在盡力保交樓。

此外，東方雨虹還聯合長春建工集團瑞發房地產成立長春九慶房地產置業有限責任公司（持股10%），合作開發“閱湖九章”項目；聯合岳陽東方宏德置業成立岳陽湘虹置業有限公司；另在廣州花都區摘下了一宗商住地塊，計劃建設城市綜合體。

只不過這些公司和項目的發展還有待市場檢驗，并且呈現回報也還需要時間。但如今的東方雨虹已經活得“比較緊張”，大股東已有高達48.42%比例的股份被質押。而2022年報更顯示，公司員工較2021年減少 近千人 。

遠水如何解近渴，還是一個未知數。

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