中新經(jīng)緯6月7日電 題：一線城市二套房首付“認(rèn)房認(rèn)貸”政策有調(diào)整必要

作者 張大偉 中原地產(chǎn)首席分析師

(資料圖片)

一季度，樓市小陽(yáng)春持續(xù)將近2個(gè)月，進(jìn)入4-5月，樓市成交顯現(xiàn)疲態(tài)。盡管房企加大推盤力度，多重優(yōu)惠政策頻出，仍有不少城市市場(chǎng)表現(xiàn)出“再刺激也沒有需求”的情況。同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市，特別是一線城市存在有合理購(gòu)房需求但受制于嚴(yán)格信貸政策無法購(gòu)買釋放的現(xiàn)象。

我認(rèn)為，在堅(jiān)持房住不炒的前提下，個(gè)別重點(diǎn)城市可以考慮取消二套房購(gòu)買時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格限制政策，以滿足購(gòu)房者合理需求。

市場(chǎng)小陽(yáng)春出現(xiàn)退燒

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1-5月，各地房地產(chǎn)政策累計(jì)已達(dá)到320次左右。

與之前主要集中在三四線城市相比，5月份，二線城市如杭州、南京等城市開始出現(xiàn)較多的樓市寬松政策。大部分聚焦在優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。

各城市出臺(tái)的政策除涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、提高公積金額度，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面外，部分城市持續(xù)完善政策工具箱，支持多孩家庭購(gòu)房。多個(gè)城市針對(duì)二手房買賣推出了“帶押過戶”“連環(huán)單”等政策，以期進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

但市場(chǎng)情況的基本面并不是特別理想：盡管2023年出現(xiàn)了一波樓市成交小陽(yáng)春，但后續(xù)政策的邊際效應(yīng)在持續(xù)遞減。整體看，一二線城市市場(chǎng)有所企穩(wěn)，但大部分三四線城市依然處于深度調(diào)整中。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%；其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)小陽(yáng)春出現(xiàn)退燒。多數(shù)城市的銷售面積環(huán)比延續(xù)了下降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心不足。特別是一線城市公積金政策相對(duì)覆蓋面小，難以拉動(dòng)改善需求，小陽(yáng)春有降溫趨勢(shì)。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)擇機(jī)調(diào)整了

“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要是指在購(gòu)房者買第二套住房時(shí)的一個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知，購(gòu)買首套房和二套房的首付比例、貸款利率等各項(xiàng)政策都有明顯區(qū)別。

以嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的北京為例；首套、二套的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可簡(jiǎn)單總結(jié)為：認(rèn)北京房及全國(guó)的貸款記錄。即在北京名下有一套住宅或全國(guó)內(nèi)的貸款記錄(與是否還清無關(guān))，再次貸款購(gòu)買北京住宅即被認(rèn)定為二套。

目前，北京首套、二套房的首付比例有較大差異，首套普宅首付比為35%，非普宅40%，二套房普宅首付60%，非普宅首付80%。

從北京當(dāng)前樓市發(fā)展情況來看，新盤可以稱之為普宅的項(xiàng)目已寥寥無幾。一旦被認(rèn)定為二套，換房群體(包括一部分剛需客群)一般都要按二套房60%或80%的高首付比例執(zhí)行，這在一定程度上給剛需、改善型需求群體設(shè)下了嚴(yán)格的、較高的入市門檻。

目前，鄭州、青島等地已率先取消或變相取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”等政策。從全國(guó)范圍來看，我認(rèn)為，各城市有必要對(duì)穩(wěn)樓市政策進(jìn)行再升級(jí)了。

近兩年來，中央及各部委多次在重要會(huì)議中提及“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，因此，在“房住不炒”總基調(diào)不變前提下，針對(duì)這部分在一線城市有真實(shí)購(gòu)房需求，特別是“賣一買一”的這部分改善購(gòu)房群體，應(yīng)抓緊傾斜寬松政策，按首套房信貸政策執(zhí)行，以釋放市場(chǎng)中更多的合理購(gòu)房需求。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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