本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：羅韜

房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了連續(xù)兩個月的新房價格上漲后，再次迎來拐點(diǎn)，價格開始環(huán)比下跌，市場進(jìn)入博弈期。

6月1日， 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)一份報(bào)告顯示上述信息。2023年5月，百城新建住宅平均價格為16180元/平方米，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%；同比跌幅擴(kuò)大至0.11%。此前的3月、4月，百城新建住宅平均價格均環(huán)比上漲0.02%。

(資料圖片僅供參考)

“5月整體樓市表現(xiàn)疲軟，市場分化較為明顯，一二線城市房地產(chǎn)市場相對三四線城市而言更有活力。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴時代財(cái)經(jīng)。

房地產(chǎn)市場整體低迷

“5月份我們?nèi)珖谑垌?xiàng)目來訪人數(shù)幾乎在下滑，客戶成交意愿不如今年2、3月，我們也不得不采取一些價格措施去促進(jìn)成交。”一位TOP30房企營銷人士向時代財(cái)經(jīng)坦言。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與上述人士的感受不謀而合。

第三方地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月百城新房、二手房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量分別為54個和83個，較上月分別增加10個和7個，其中新房和二手房價格環(huán)比均下跌城市數(shù)量共44個，較上月增加9個。

從成交量看，受到觀望情緒加重影響，5月多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，加之各大房企推盤意愿不足，供需兩端表現(xiàn)低迷。

第三方地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)現(xiàn)，5月樓市重點(diǎn)30城供應(yīng)僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，市場供需兩淡的核心原因還是購房信心不足，加之前期剛需釋放殆盡，樓市增長動能持續(xù)放緩。

從全國城市看，房價趨勢分化日益明顯。

一線城市房價依舊堅(jiān)挺，顯示出資產(chǎn)的“保值”能力，而三四線城市房價則并不樂觀。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，5月一線城市新房價格環(huán)比上漲0.04%，房價保持穩(wěn)健；二線城市新房價格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%，半數(shù)城市房價呈回落狀態(tài)；三四線代表城市新房價格已連續(xù)10個月下跌，本月跌幅擴(kuò)大至0.05%。

雖然一線城市房價穩(wěn)健，但是5月成交量降速卻高于全國重點(diǎn)30城。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月一線城市成交環(huán)比下滑22%、降幅高于全國重點(diǎn)30城平均。主要原因是前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降。

其中，北京主要受限于供應(yīng)，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。以上海為例，外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應(yīng)占比超65%，也使得5月成交環(huán)比下降39%。

而對于二三線城市而言，成交熱度也在小幅回落，城市分化格局顯現(xiàn)。

其中，成都單月成交面積突破200萬平方米，獨(dú)占鰲頭。前期略顯低迷的武漢、濟(jì)南、佛山、寧波、東莞、長春等存在不同程度的觸底回升行情，環(huán)比持增。而多數(shù)城市環(huán)比持降，以合肥、嘉興、徐州為典型代表。

“沒人著急買房了。”這幾乎成為地產(chǎn)人的目前階段的共識。

市場預(yù)期謹(jǐn)慎樂觀

市場整體較為低迷，大部分地產(chǎn)商對后市預(yù)期亦較為謹(jǐn)慎。

“年初，我們認(rèn)為下半年市場可能會回暖，目前看來，預(yù)計(jì)今年市場還是較為艱難。”一家資金出險的房企高級副總裁向時代財(cái)經(jīng)透露。

他的謹(jǐn)慎不無道理。從克而瑞統(tǒng)計(jì)的5月銷售看，百強(qiáng)房企僅2成的銷售環(huán)比增長。從業(yè)績看，部分在土地市場上表現(xiàn)突出的區(qū)域型房企大華集團(tuán)、偉星房產(chǎn)等才實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績的環(huán)比增長。

此外，從累計(jì)銷售額看，銷售額同比增速較快大多為央國企。

時代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，包括中國海外發(fā)展（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、越秀地產(chǎn)（0123.HK）等公司前5月同比增速超50%。

“市場整體還是銷售困難，銷售增速快的公司無非是新推出的貨值多，還有一個原因是部分公司產(chǎn)品定位比較準(zhǔn)，目前市場上好地段的高端戶型銷售相對容易。”上述營銷人士分析。

好的消息是，積極而寬松的政策還在繼續(xù)出臺。5月，包括杭州、南京部分區(qū)域放松限購。寧波支持在風(fēng)險可控前提下，放寬房貸年齡限制。貴州、海南、廣州、南京、南昌、營口等省市調(diào)整公積金政策，涵蓋提高公積金貸款及租房提取額度，降低二套房公積金首付比例，放寬公積金購買二套房限制條件，支持公積金支付首付等。鄭州、重慶、滁州等城市發(fā)放購房補(bǔ)貼。

中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，6月中央及地方政府將加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策的出臺，進(jìn)一步探索豐富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復(fù)市場信心和預(yù)期。

克而瑞則認(rèn)為，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為了沖刺年中業(yè)績，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增，成交也將有望迎來小幅放量。

“我們預(yù)計(jì)6月的房地產(chǎn)市場應(yīng)該還在震蕩和修復(fù)期。今年其實(shí)是不錯的買房時間窗口，一線城市好地段的新房是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保值能力也強(qiáng)。但是，三四線城市看，目前的市場彈性較差，買房可能需根據(jù)自身情況謹(jǐn)慎看待。”盧文曦認(rèn)為。

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