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自去年以來，房地產市場較為低迷，陰陽合同、經營貸置換按揭等套利手段死灰復燃，銀行放貸壓力大，導致信貸資金違規進入樓市。

買房不僅零首付，甚至出現“負首付”的情況？陰陽合同屢禁不止，購房者看似占到便宜，實則面臨哪些風險？

近日，深圳、重慶等多地曝出買房“負首付”的情況，房產中介和買賣雙方將合同價格夸大，以提高銀行貸款額度，從而減少購房者的首付款，有的購房者不僅無需付首付，還能拿到一筆貸款作為裝修款。專家提示，這種做法顯然是違規的，存在不小的法律風險。

多地出現“陰陽合同”

近日，“負首付”的買房方式刷遍朋友圈。重慶市巴南區某房產中介在其朋友圈發布消息，“一套83萬元的精裝房，首付4萬元，放款后返現5萬元，相當于客戶還能倒拿1萬元首付款”。

所謂“負首付”，就是在二手房置換時，抬高銀行評估價，使之高于正常售賣價。在深圳羅湖區，部分二手房由于房主急于變賣，也出現了這種情況。

據深圳房地產中介的說法，如100萬元的房子，銀行評估價150萬元，貸款額度增高至120萬元，這樣就可以多出20萬元。而羅湖區業主屬于回遷戶擁有多套房產，愿意降價出售，因此同意通過陰陽合同的方式盡快套現。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，此類事件本質上就是虛構購房合同，進而做高購房價格，以騙取更多的貸款來支付首付。“舉例來說，100萬元的房子原先首付20萬元、貸款金額80萬元。而現在可以虛構交易金額為130萬元，其首付則為26萬元、貸款金額為104萬元。據此，購房者‘騙取’的貸款額為24萬元（104萬-80萬元）。拿這24萬元去繳納20萬元首付，還多出了4萬元，這就是‘負首付’的概念。”

實際上，這類陰陽合同早就有之。據記者了解，此前在滬購房也曾流行陰陽合同，但在房地產市場審查收嚴后得到了有效打擊。房產中介對記者介紹，在上海實行“三價就低”政策（銀行根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價，選擇其中最低的價格來審批貸款額度）之前，400萬元實際成交價的房屋，在合同上寫300萬元，另100萬元以裝修補償費的形式用現金支付給賣家。對于一些要購買大戶型房、稅費加起來很高的群體，這樣操作很合算。

在“三價就低”政策出臺后，陰陽合同仍然“野火燒不盡”。中原地產首席分析師張大偉介紹了業內俗稱為“高評高貸”的做法，指的就是銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額，里面涉及“陰陽合同”、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質上是赤裸裸的違法。高評高貸也叫做倒拿錢、零首付、低首付。

張大偉舉例稱，“假如房屋市值500萬元，銀行評估價為450萬元，那么首次貸款可貸評估值的七成，即315萬元，首付185萬元，可是貸款人手里只有170萬元，不夠首付款無法完成交易，這就有了高評高貸。評估機構將房子的評估價增加到480萬元，336萬元走銀行貸款，這樣一來，首付164萬元就可以完成這次交易。高評高貸需要有個前提，即貸款銀行必須認可評估公司出具的評估報告，否則也是不可能成立的。”

在北京，這類陰陽合同的操作也屢見不鮮。近日，北京麥田房產經紀有限公司就因為陰陽合同，同一天接到兩份罰單，共被處罰4萬元。根據處罰，房地產公司為交易當事人規避房屋交易稅費，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供了便利。北京理道律師事務所主任律師王久成表示，協助交易當事人利用陰陽合同避稅的操作在房地產經紀活動中很常見，這是違法行為。利用陰陽合同規避國家稅收監管，對于購房者來說獲得的系非正當利益，在房屋買賣交易履行中會帶來極大的法律風險，根據《民法典》第一百四十六條“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”的規定，甚至可能產生“房財兩空”的后果。

折射銀行放貸壓力

對于上述亂象，專家指出，銷售乏力的城市或者區域更容易出現負首付的現象。自4月份以來，樓市在一季度呈現的銷售復蘇勢頭減弱，而部分城市二手房掛牌量也有所攀升。

“負首付”成為近日房地產市場熱點，背后折射出哪些現象？行業專家表示，自去年以來房地產市場比較低迷，陰陽合同、經營貸置換按揭等死灰復燃，銀行放貸壓力大，金融監管不到位，但是這種行為擾亂了市場信息，真實的房貸規模被低估，信貸資金違規進入樓市。

“銀行放貸壓力大，縱容經營貸高評。當下，銀行不僅按揭額度充足，在支持中小微的政策導向下，經營貸的任務也重。于是，縱容客戶存量房貸置換高評的經營貸，或客戶先全款買房，再利用經營貸高評，獲得更多貸款，導致負首付。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會導致未來出現斷供或其他金融風險。

近日，深圳市房地產中介協會發布《關于禁止參與/協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為的鄭重提示》（下稱《提示》）指出，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。各房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理，并應由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

《提示》稱，如發現深圳市房地產中介機構、從業人員存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助的，協會將立即報送行政主管部門依法依規查處。同時，協會也將依據《深圳市房地產中介行業從業規范》等規定進行自律懲戒，嚴重者還將根據《深圳市房地產中介行業黑名單暨企業風險警示人員名單實施辦法》列入行業黑名單，并向社會做相應通報。

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