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樂居財經李禮5月29日，西南證券發布地產行業周報。

5月44城新房成交面積同比+13%，環比-9%；14城二手房成交面積同比+59%，環比-12%。截至26日，5月44城新房累計成交面積同比+13%，環比4月同期-9%；全年累計同比+10%。其中，一線城市5月累計成交同比+76%，環比4月同期-14%，全年累計同比+34%。二線城市5月累計成交同比+8%，環比4月同期-6%；全年累計同比+7%。三四線城市5月累計成交同比-8%，環比4月同期-12%；全年累計同比-2%。5月14城二手房累計成交面積同比+59%，環比4月同期-12%；全年累計同比+54%。4月以來重點城市新房、二手房市場熱度普遍出現下滑，5月仍延續環比回落態勢，企業推盤節奏亦明顯下滑。

杭州第四輪集中土拍維持較高熱度，民企積極性提升。5月23日杭州完成第四輪集中土拍，9宗地均成功出讓，總建面76.6萬平方米，成交總金額138億元。此次出讓地塊位置比較核心，多宗地塊位于熱門板塊，其中6宗地塊均觸及封頂價搖號成交，整體溢價率達9.43%，延續了前三輪的高熱度。從拿地結果來看，本次9宗涉宅地均被民企獲取，其中濱江以52.1億元總價獲取3宗地塊，其他本土中小民企表現也較積極。無錫于同日完成第二輪集中土拍，5宗地均底價成交，依然依賴城投托底，市場分化明顯。

22城土拍量縮價漲，熱點城市熱度回升。據中指院統計，截至5月23日，22城涉宅用地合計推出343宗，規劃建面3066萬平方米，同比下降44.2%；成交267宗，規劃建面2380萬平方米，同比下降33.4%。成交樓面均價為14700元/㎡，同比上漲23.4%，平均溢價率8.2%，較去年同期提升3.1pp。各城市分化明顯，北京、杭州、上海等城市維持較高熱度，今年以來地價達上限的比例超50%，而長春、鄭州、無錫等城市出讓地塊底價成交仍為主流。從拿地企業來看，央國企仍為拿地主力，22城中央國企拿地金額占比超50%，民企拿地力度有所改善，拿地金額占比為32%。

首二套主流房貸利率降幅趨緩，市場修復仍需政策支持。貝殼研究院監測顯示，2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。首套住房貸款利率政策動態調整機制下，5月百城整體首二套房貸利率差擴大至91BP。政策調整頻次下降，根據中指監測，截至24日，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半，以局部放寬“限購”、降低落戶門檻、發放購房補貼等政策邊際微調為主，熱點城市優化的政策力度亦較小。考慮當前市場恢復動能較弱，仍需更大力度的政策支持穩定購房者信心和預期。

投資建議：西南證券認為當前板塊應當關注2條投資主線：1）開發企業：華發股份、越秀地產、招商蛇口、保利發展、濱江集團、建發股份、萬科A、龍湖集團、華潤置地等；2）物管企業：中海物業、華潤萬象生活、招商積余等。

風險提示：銷售恢復不及預期；政策效果不及預期；行業流動性風險。

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