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“這個月比4月還要差，腰斬都不足以形容?！北本┠愁^部中介機構(gòu)和平街片區(qū)的負(fù)責(zé)人對媒體介紹，每年5月，二手房市場的成交量會有所回調(diào)，但月成交量一般不會低于60、70套，然而這個月還不足10套。

“地壇北里有一個一層的雙南小兩居，裝修確實很好，之前這個戶型均價大概在750萬-780萬元，業(yè)主最開始掛牌的時候一定要掛到880萬+。”上述負(fù)責(zé)人表示，不切實際的報價后再降價反而不利于成交，“現(xiàn)在這套房子一個月內(nèi)降了小90萬元，依舊沒能成交?！?

二手房銷售不暢、掛牌量大增的消息，近期不斷見諸報道，#杭州二手房賣不掉房東開始焦慮#昨日沖上熱搜。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)結(jié)束了短暫的攀升態(tài)勢，上個月網(wǎng)簽7635套（含住宅、商業(yè)、車庫、寫字樓等），環(huán)比3月份下跌30%；4月份住宅網(wǎng)簽均價為32905元/方，環(huán)比3月份增長3.3%。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月22日，杭州市區(qū)（含臨安、富陽）二手房成交量僅4300多套，預(yù)計5月最終成交量將在6000套左右，相比3月的上萬套大幅下滑。

5月前三周重點9城二手房周均成交套數(shù)較4月周均下降超20%

中指研究表示，伴隨著前期積壓的購房需求釋放完成，4月以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍出現(xiàn)下滑，購房者置業(yè)情緒下降，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月，重點100城成交面積環(huán)比下降超兩成，低基數(shù)下，同比增長超40%；重點15城二手住宅成交約1370萬平方米，環(huán)比下降16.3%，同比增長近8成。

進入5月，市場延續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢，企業(yè)推盤節(jié)奏亦明顯下滑，前三周，重點50城新房成交面積較4月周均下降接近兩成。

5月前三周，重點9城二手住宅周均成交套數(shù)較4月周均下降超20%（同口徑新房下降21%），北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。

上周（5月15日-5月21日），重點城市成交套數(shù)環(huán)比基本持平，同比增幅略有收窄至53%。從絕對量上看，上周重點城市二手住宅成交量仍處于相對高位，市場保持一定活躍度。

二手房掛牌量多增深層次原因 實際有效掛牌并不嚴(yán)峻

部分城市二手房掛牌量增長速率較快，掛牌價指數(shù)連續(xù)走低。中國二手房市場目前到底發(fā)生了怎樣的變化？

民生證券宏觀團隊近期調(diào)研兩大板塊二手房市場，上海以及環(huán)滬經(jīng)濟帶城市（杭州、蘇州、太倉）以及中部長江經(jīng)濟帶城市（武漢、宜昌、枝江、長陽）發(fā)現(xiàn)，市場對當(dāng)前真實二手房掛牌格局存有兩點認(rèn)知偏差。

第一，二手房掛牌新增供應(yīng)總體而言沒有井噴，二手房供給相對穩(wěn)定。

調(diào)研反饋，數(shù)據(jù)上看2020年疫情之后，二手房掛牌量延續(xù)增長，但事實上每月新增供應(yīng)整體維持穩(wěn)定，當(dāng)前二手房供給整體處于正常的放量節(jié)奏。

從掛牌住宅的類型來看，剛需盤和小面積改善的掛牌量仍占主要比例。投機盤拋售并不普遍，說明當(dāng)前二手房交易市場仍處在相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

第二，局部板塊掛牌量看似異常增多，主因三點擾動，并不意味著供給多增。

調(diào)研過程中，局部區(qū)域掛牌貌似“激增”，但深入分析之后我們發(fā)現(xiàn)這一掛牌量“貌似多增”有幾處深層次原因：

（1）多處掛牌。近期成交周期拉長之后，部分業(yè)主基于推進售房考慮，會選擇多個平臺同時掛牌以及多次調(diào)整價格重新掛牌。這會造成數(shù)據(jù)上重復(fù)計算，這會夸大掛牌量的數(shù)據(jù)表象，但實際上這部分房源并非新增供應(yīng)。

（2）成交周期拉長。部分業(yè)主并不急于當(dāng)下就出售房產(chǎn)，但因市場成交周期長，選擇當(dāng)下掛牌來應(yīng)對成交周期拉長現(xiàn)實。這種情況下，這部分業(yè)主的掛牌并不意味著當(dāng)下真實售房意圖，而是需求回落導(dǎo)致存量掛牌量較大。這也能解釋為何成交周期拉長之下，掛牌量增多但未同步對應(yīng)二手房價格快速下降。

（3）二手住宅外網(wǎng)展示限制放松。依據(jù)調(diào)研反饋，一些房屋從房屋中介內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)移到外網(wǎng)掛牌，造成了掛牌激增表象。這種情況下，二手房掛牌數(shù)量多增并不意味著新增供應(yīng)放量，而是原有供應(yīng)從內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)移到外網(wǎng)，掛牌量數(shù)量表面上擴大。

第三，二手房掛牌動機趨于多元化，這些掛牌反映出當(dāng)下地產(chǎn)若干新現(xiàn)象。

（1）本地改善性需求。剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換本地大面積改善住宅以及打新，所以剛需和小剛改掛牌占比較高。

調(diào)研城市對該信息皆有反饋，這一現(xiàn)象在杭州等一二手價差較大、剛改需求較旺的地方更明顯，這說明仍然存在部分改善型住房需求。

（2）異地改善型需求。三四線城市剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換省會城市住宅。這說明中部省會城市對省內(nèi)人口流入仍存在一定吸引力。

（3）變現(xiàn)需求。變現(xiàn)需求的原因主要有幾種情況，一是資金鏈壓力，二是收入預(yù)期不穩(wěn)定，三是變現(xiàn)用作他用（如子女教育投入）；上海、杭州、蘇州以及武漢等地對該情況反饋較充分。這說明當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢對部分居民的收入產(chǎn)生了影響，以及市場仍然存在部分變現(xiàn)需求。

（4）人口流出。人口流出的問題考慮產(chǎn)業(yè)遷出（蘇州、太倉）以及外籍人口流出（蘇州、杭州、上海）。這說明當(dāng)前國際形勢對部分城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響。

民生證券認(rèn)為，實際有效掛牌并不如預(yù)期嚴(yán)峻，但由于各種原因掛牌表象擴大。同時一些新的掛牌現(xiàn)象，值得進一步關(guān)注。

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