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謝皓宇

前4月，財政部數據顯示國有土地出讓收入為1.2萬億元，同比減少21.7%，根據wind數據顯示，5月上旬百城土地成交下降18.6%，考慮基數，目前土地市場仍在收縮。2023年至今，樓市已經出現了恢復，并實現了全行業的銷售金額同比正增長，央國企更是有兩位數以上的同比增速。然而，土地市場出現了較為明顯的收縮，財政部數據顯示前4月，土地出讓金收入同比下降了21.7%，同時萬得中國土地大全模塊中數據顯示，5月上半月，土地出讓同比下降18.6%，考慮到去年同期有疫情影響，實際出讓較少，反應的是房企對預期仍然偏謹慎，以去化在手庫存為主。

土地市場走弱，會帶來地價的進一步探底，在手存貨面臨進一步減值壓力，同時資產負債表收縮帶來的信用收縮，對資產價格的影響，也將體現為后續房企的結算利潤當中。地價下跌并不會帶來房企的利潤改善，反而會因為資產價格下降導致房企利潤率進一步承壓。目前優質房企的歸母凈利潤率仍然可以達到9%，而此類結算項目為2020年前后的銷售項目，考慮到2021年開始地價開始走弱，未來房企的結算利潤率仍將走弱，即便大多房企已經在2022年做了減值計提。

穩住總量、而非價格是穩住信用的核心，因此，土地總成交價款需要提振，這樣才能穩定樓市并改善地方政府債務壓力。2022年在城投拿地的背景下，維持了地價的緩慢下行，但由于土地成交總量處于萎縮狀態，導致更加市場化的房價跌幅明顯大于地價跌幅，也因此導致這類地塊還未開發即出現賬面虧損，并進一步面臨較大的入市壓力。我們認為，下一步政策需要著眼于改善房企預期，提振土地市場活力，這樣有利于穩定樓市和改善地方政府債務壓力。

新模式的確立，將成為穩定當前土地市場和樓市的核心，讓預期更加明確。當前舊模式的改變和新模式的探索仍在持續，因此房企在當下更多的采取謹慎態度，我們認為，新模式的確立，將幫助房企快速調整心態，進入到良性循環當中。全年我們核心推薦園區類公司，首選中新集團(行情601512,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)，推薦成長性的公司，受益中交地產(行情000736,診股)、建發股份(行情600153,診股)，并推薦龍湖集團、萬科A(行情000002,診股)、保利發展(行情600048,診股)、金地集團(行情600383,診股)等。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

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