智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報(bào)告稱，“金三銀四”后樓市成交階段性回落，地市供給成交縮量，預(yù)期未穩(wěn)與精準(zhǔn)投資下核心城市土拍熱度不減;杭州、上海等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)、落戶、貸款等政策，需求端政策延續(xù)寬松，百城住宅價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月企穩(wěn)回升。當(dāng)前政策環(huán)境仍舊溫和，疊加房企年中沖刺，成交環(huán)比有望逐步改善。

建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企招商蛇口(行情001979,診股)(001979.SZ)、越秀地產(chǎn)(00123)、保利發(fā)展(行情600048,診股)(600048.SH)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)等;同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)(06049)、招商積余(行情001914,診股)(001914.SZ)等。

▍平安證券主要觀點(diǎn)如下：

(資料圖片)

政策：政治局會(huì)議支持基調(diào)未改，政策延續(xù)溫和。

4月涉房類政策(含中央及地方)47項(xiàng)，其中出臺(tái)偏松類政策39項(xiàng);政治局會(huì)議支持基調(diào)未改，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)迎規(guī)范，有望降低購(gòu)房者置業(yè)成本，多方保障購(gòu)房者利益，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。4月以來(lái)，杭州、上海等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化落戶、貸款等政策，需求端政策延續(xù)溫和。

資金：居民中長(zhǎng)期貸款單月再度凈償還，境內(nèi)融資環(huán)比回落。

4月M2同比增速環(huán)比回落0.3pct;社融存量同比增速較上月持平，居民中長(zhǎng)期貸款單月再度凈償還。房企境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比回落，民營(yíng)房企房企投資信心有待修復(fù)。

樓市：“金三銀四”后階段性回落，百城住宅價(jià)格筑底回升。

受五一假期影響，5月(截至21日)重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降14.2%，同比升3.3%，增速較上月回落23pct;重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比降21.2%，同比升43.4%，增速較上月回落26.4pct，“金三銀四”后樓市成交階段性回落。百城住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，連續(xù)2個(gè)月環(huán)比為正，一二線城市樓市更具韌性。

地市：供給成交縮量，核心城市土拍熱度不減。

土拍節(jié)奏“少量多次”，4月土地市場(chǎng)供給成交回落，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降10.4%，成交建面環(huán)比降14.8%;優(yōu)質(zhì)地塊供給加大及房企補(bǔ)庫(kù)存情緒帶動(dòng)下，4月百城土地溢價(jià)率6.35%，連續(xù)4個(gè)月回升;

“預(yù)供地”制度下流拍率創(chuàng)近一年新低。4月以來(lái)上海、杭州等地土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)期未穩(wěn)下房企投資更加追求確定性，布局聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

房企：銷(xiāo)售同比數(shù)據(jù)延續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)民企投資拿地復(fù)蘇。

4月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)8.7%，延續(xù)轉(zhuǎn)正趨勢(shì)，單月銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)30.4%、2.2%，低基數(shù)下同比數(shù)據(jù)有望延續(xù)改善。4月熱點(diǎn)城市供地質(zhì)量較高，房企參拍熱情提振，50強(qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售金額比、面積比分別為29%、30%，環(huán)比分別升15.6pct、11.1pct;

除財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企外，此前拿地積極的民企如濱江集團(tuán)(行情002244,診股)等持續(xù)在深耕城市拿地，碧桂園、金地集團(tuán)(行情600383,診股)多家民營(yíng)房企亦頻頻出手。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響;2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷(xiāo)售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn);3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

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