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過去二十年是中國房地產(chǎn)市場黃金二十年。2019-2021年，連續(xù)三年商品住宅銷售面積超15億平，足夠4000萬家庭入住。恰逢近年地產(chǎn)持續(xù)低景氣，有關(guān)中國地產(chǎn)是否過剩的討論日益熱烈。

撥開迷霧，本文試圖厘清中國城鎮(zhèn)存量住宅真實情況，據(jù)此判斷中國未來地產(chǎn)趨勢。

有媒體渲染中國地產(chǎn)存量極度過剩，事實是否如此？

住建部披露全國有近6億棟房屋建筑，第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭戶人均住宅間數(shù)為1.06間。市場陷入懷疑，中國房子是否真的過剩？

事實上住建部披露的近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中，城鎮(zhèn)建筑占比不到一成，其中還包括大量城鎮(zhèn)非住宅建筑，如商業(yè)辦公樓、學(xué)校等，因此6億棟房屋中城鎮(zhèn)住宅占比極低。

七普顯示中國城鎮(zhèn)居民人均住宅間數(shù)為1.06間，但居住舒適不是人均一間房所能滿足，它與房屋質(zhì)量、居住面積、配套設(shè)施等因素密切相關(guān)。中國的人均住宅間數(shù)較發(fā)達(dá)國家還有很大差距。人均住宅間數(shù)大于1同樣不意味著中國住宅市場已經(jīng)飽和。

我們測算發(fā)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)居民戶均1套房，其中每戶持有商品住宅僅0.64套。

目前并無直接公布中國家庭戶均住宅的數(shù)據(jù)，我們根據(jù)商品住宅套數(shù)、商品住宅占比和城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)，計算出城鎮(zhèn)家庭住宅套戶比。

測算結(jié)果顯示，目前城鎮(zhèn)家庭戶均擁有0.86套房，其中0.54套為商品住宅。若期房順利交付，直至2024年，中國每戶城鎮(zhèn)家庭才擁有1套住宅，其中商業(yè)住宅僅0.64套。

戶均一套房似乎意味著戶戶有房，然而事實上中國住宅市場供需并不平衡。

國際數(shù)據(jù)顯示，成熟房地產(chǎn)市場的住宅套戶比會大于1，在1.1左右。

之所以說不平衡，是因為戶均一套房無法滿足流動人口的租賃和置業(yè)需求。全國總?cè)丝诘慕啥际橇鲃尤丝冢鲃尤丝跁x擇在大城市租房掙錢，在老家買房，從而產(chǎn)生了額外的住宅需求。

即便戶均一套房，中國未來地產(chǎn)仍有四大新增需求動力。

第一，戶均人口規(guī)模縮小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，導(dǎo)致家庭戶數(shù)增多。小家庭化趨勢將延續(xù)，帶來新戶購房需求增長。

第二，經(jīng)濟(jì)板塊的分化日益明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源分配的再集中吸引著人口流入，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續(xù)旺盛。

第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。促成“老破小”住宅的改造勢在必行。

第四，中國的人均住宅間數(shù)與人均住宅建筑面積均較發(fā)達(dá)國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不斷增加。

黃金二十年之后，當(dāng)下中國地產(chǎn)步入大分化時代而非停滯期。

如果說過去二十年是中國地產(chǎn)黃金發(fā)展期，地產(chǎn)矛盾更多體現(xiàn)為住宅供給存在不足，這是過去二十年房價快速上漲基石。那么當(dāng)下房地產(chǎn)大分化時代已至，大分化時代下地產(chǎn)矛盾則更多體現(xiàn)在住宅質(zhì)量供需沖突。

地產(chǎn)大分化必將體現(xiàn)在不同能級城市之間，不同區(qū)域板塊之間，不同品質(zhì)住宅之間。

風(fēng)險提示：人口普查數(shù)據(jù)調(diào)查并沒有針對住宅，可能存在統(tǒng)計偏差；商品住宅占比實際值可能偏低，其增速可能超預(yù)期。

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