本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

“五一”小長(zhǎng)假，深圳樓市雷聲大，雨點(diǎn)小。

放假前夕，多家開(kāi)發(fā)商便提前預(yù)告了促銷信息，最普遍的營(yíng)銷手段是打折。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，包括招商蛇口、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、中洲、東海等在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商推出特價(jià)房源，百萬(wàn)左右的降價(jià)幅度并不少見(jiàn)，最高降幅甚至超過(guò)1000萬(wàn)元。

(資料圖片)

不過(guò)，開(kāi)發(fā)商大方讓利似乎并未取得預(yù)期效果。

與過(guò)往小長(zhǎng)假期間開(kāi)發(fā)商頻頻釋放熱銷信號(hào)相比，此次“五一”小長(zhǎng)假市場(chǎng)表現(xiàn)略顯寡淡。截至目前，僅有華潤(rùn)置地與深鐵置業(yè)旗下一改善項(xiàng)目發(fā)布成交海報(bào)稱，假期首日成交金額超2億元。

克而瑞研究中心認(rèn)為，需求端剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，二季度市場(chǎng)的整體成交仍將進(jìn)一步走低。不過(guò)，熱點(diǎn)恒熱，而低能級(jí)城市仍難有起色。

深圳一在建樓盤(pán)簡(jiǎn)單直接的宣傳廣告，時(shí)代周報(bào)記者攝

最高降價(jià)超千萬(wàn)

從剛需盤(pán)到豪宅盤(pán)，從住宅到公寓，“五一”小長(zhǎng)假期間，深圳滿城皆是特價(jià)房。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，東海國(guó)際公寓是此次優(yōu)惠力度最大的樓盤(pán)。

東海國(guó)際公寓是位于福田香蜜湖的頂級(jí)公寓項(xiàng)目，假期推出5套特價(jià)房源，面積段在193-425平方米之間，折后總價(jià)在1888-7188萬(wàn)元之間，優(yōu)惠幅度從534萬(wàn)元至1012萬(wàn)元不等。降幅最大的是一套約425平方米的大平層公寓，原價(jià)8200萬(wàn)元，折后7188萬(wàn)元，降幅高達(dá)1012萬(wàn)元，折后單價(jià)約16.91萬(wàn)元/平方米。

不止頂豪降價(jià)，深圳還有多個(gè)樓盤(pán)推出誠(chéng)意滿滿的“一口價(jià)”房源或折扣。

同樣在福田的住宅新盤(pán)中洲灣迎海，特價(jià)房源的優(yōu)惠幅度在100萬(wàn)元上下，最高去到232萬(wàn)元。寶安尖崗山的萬(wàn)科未來(lái)之光，5套特價(jià)單位的優(yōu)惠幅度在48-77萬(wàn)元之間。

位于南山蛇口的前海宸灣，5天假期每天都推出一套總價(jià)在九百多萬(wàn)元的特價(jià)房源，優(yōu)惠幅度在140萬(wàn)元左右，相當(dāng)于打了87折。除此之外，為促進(jìn)銷售，前海宸灣還給到渠道商3%轉(zhuǎn)介傭金和3萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

于4月28日獲批入市的光明剛需項(xiàng)目華潤(rùn)置地潤(rùn)曜府，在假期啟動(dòng)認(rèn)籌，參與認(rèn)購(gòu)且準(zhǔn)時(shí)簽約的購(gòu)房者能拿到6個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠。

和大部分樓盤(pán)的“單打獨(dú)斗”策略不同，招商蛇口采取了聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)術(shù)，深圳區(qū)域的4個(gè)城市16個(gè)在售樓盤(pán)，合體發(fā)起購(gòu)房節(jié)活動(dòng)，集體搶客。

據(jù)了解，招商蛇口在深圳的三個(gè)在售樓盤(pán)一共推出100套特價(jià)房源，讓利金額累計(jì)約1億元。其中，龍崗布吉?jiǎng)傂桧?xiàng)目招商臻城推出10套特價(jià)房，優(yōu)惠金額在53-83萬(wàn)元之間；南山蛇口公寓項(xiàng)目太子灣·泓璽的5套一口價(jià)房源，最高優(yōu)惠187萬(wàn)元，相當(dāng)于88折。

值得一提的是，招商蛇口在到訪、成交、簽約等交易環(huán)節(jié)均設(shè)置了花樣繁多的獎(jiǎng)項(xiàng)，包括直播間抽郵輪船票、“老帶新”免1年物業(yè)管理費(fèi)等。此外，招商蛇口多個(gè)在售項(xiàng)目均發(fā)起全民營(yíng)銷活動(dòng)，推薦成交最高獎(jiǎng)勵(lì)30萬(wàn)元/套。

去化效果不及預(yù)期

開(kāi)發(fā)商聲勢(shì)浩大地降價(jià)，但去化效果并不樂(lè)觀。

4月29日，時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地走訪了解到，多個(gè)項(xiàng)目的到訪量與成交量不及預(yù)期。

光明新盤(pán)深物業(yè)御棠上府在小長(zhǎng)假首日開(kāi)放展示中心與實(shí)體樣板間。開(kāi)放當(dāng)天，該項(xiàng)目工作人員下午18時(shí)便收工。可供對(duì)比的是，同片區(qū)有樓盤(pán)營(yíng)業(yè)至深夜22時(shí)。剛剛結(jié)束開(kāi)盤(pán)進(jìn)入順?shù)N階段的華潤(rùn)置地潤(rùn)曦府，在小長(zhǎng)假首日賣了四五套房。還有部分處于持銷期的項(xiàng)目，只是象征性地推出兩三套特價(jià)單位，重在參與。

4月29日，在售樓處洽談的購(gòu)房者，時(shí)代周報(bào)記者攝

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前僅有華潤(rùn)置地與深鐵置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的龍華北站超核中心披露銷售成績(jī)——“五一”假期首日成交金額超2億元。

“一個(gè)禮拜能賣七八套房，在光明來(lái)說(shuō)就已經(jīng)是很好的項(xiàng)目了。”熟悉光明市場(chǎng)的資深從業(yè)者吳亦勇（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，光明新盤(pán)的轉(zhuǎn)化率約為5%，也就是每接待20批到訪客戶大約能成交1套房，“以前沒(méi)有售樓處房子都能賣完，現(xiàn)在你敢相信一個(gè)樓盤(pán)一周只賣了一套房嗎？”

吳亦勇表示，過(guò)去兩年，受疫情等因素影響，光明新房庫(kù)存走高，“現(xiàn)在還在賣去年的存量，再加上不斷有新樓盤(pán)入市，導(dǎo)致房子越賣越多。”來(lái)自深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，光明新建商品住宅可售面積約48萬(wàn)平方米、5088套，僅次于傳統(tǒng)的供應(yīng)大區(qū)龍崗和龍華。

除了供應(yīng)激增，大體量的人才住房和保障性住房的供應(yīng)，也對(duì)商品房市場(chǎng)造成一定沖擊。

根據(jù)吳亦勇的觀察，自3月以來(lái)，深圳新房市場(chǎng)局面逆轉(zhuǎn)，星星之火尚未燎原已漸式微。原因指向同一時(shí)期激增的人才住房供應(yīng)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年3月和4月，深圳有13個(gè)人才住房項(xiàng)目集中入市，累計(jì)供應(yīng)9502套房源。截至目前，除了兩個(gè)項(xiàng)目仍處于申購(gòu)階段，已銷售人才住房達(dá)6233套。可供對(duì)比的是，同一時(shí)期深圳新建商品住宅成交量為6704套。

“我有個(gè)客戶覺(jué)得，500萬(wàn)元買的商品房和200萬(wàn)元買的人才房乃至2000元租的保障房，享受的是同樣的配套，商品房和保障房沒(méi)什么區(qū)別，甚至品質(zhì)還有可能比保障房差，所以大家就慢慢看，繼續(xù)等。”一名新盤(pán)銷售向時(shí)代周報(bào)記者表示。

“我們也在等。總會(huì)好的，自己要給自己信心，再難日子還是要過(guò)的。”前述新盤(pán)銷售說(shuō)。

只看外立面，商品房與保障房差別不大，時(shí)代周報(bào)記者攝

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的4月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市新增商品住宅供應(yīng)1333萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35%，同比下降19%；成交1642萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比增長(zhǎng)37%，僅北京、深圳、成都、西安4城環(huán)比尚能保持增勢(shì)，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能略顯不足。

“4月房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論供求均迎來(lái)拐點(diǎn)，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng)2月時(shí)的水平。”克而瑞研究中心認(rèn)為，究其原因，主要源于行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需、剛改需求釋放完畢所致。

“由于二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間。從需求端來(lái)看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進(jìn)一步走低。”克而瑞研究中心進(jìn)一步表示。

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