受房地產市場下行及疫情影響，京投發展2022年地產項目結算規模不及預期，兩個項目延遲交付，從而影響了當年營業收入和利潤。

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京投發展副董事長兼總裁高一軒在日前召開的京投發展2022年度業績說明會上表示，目前的儲備項目可以支撐公司銷售計劃，在保證現金流安全的前提下，今年公司仍有計劃進一步獲取土地資源，為可持續發展補充貨值。

在他看來，這一輪地產周期的嚴峻考驗已經充分顯示，快周轉的商業模式已經不能適應當下經濟和市場需要，地產已經從以資源為中心的廠商視角向以用戶為中心的視角深刻變革。

為此，京投發展也將依托自身資源優勢，變“賣房子”為“賣生活”，目前已經在檀谷、北熙區、愉樾天成等重點項目試點運行，并取得良好效果。

去年項目結算規模不及預期

一直聚焦TOD軌道物業開發的京投發展，以自主開發銷售為主，房地產銷售收入占營業收入總額的99.18%。

2022年，京投發展實現營業收入總額55.5億元，同比減少17.94%，其中房地產銷售結轉實現收入55億元，同比減少17.79%。

公司利潤主要來源于房地產項目結轉產生的收益，由于2022年項目結算規模不及預期，實現歸屬于上市公司股東凈利潤2億元，同比下降38.47%，扣除永續債利息3.2億元影響后，歸屬于上市公司普通股股東凈利潤-1.2億元，同比下降198.3%。

不過這一情況在今年第一季度有所好轉。公司預計今年一季度實現歸屬于上市公司普通股股東及其他權益持有者的扣除非經常性損益的凈利潤約1.1億元，同比增加約1148.45%；扣除永續融資產品利息影響后，歸屬于上市公司普通股股東扣除非經常性損益凈利潤約3440萬元。

主要由于一季度房地產業務實現交付，營業收入較上年同期大幅增加，同時合營公司房地產業務也實現交付結轉利潤確認投資收益。

高一軒在業績會上表示，去年臻御府項目、愉樾天成項目均受到疫情影響延遲交付，從而影響了公司當年營業收入和利潤。他表示，這兩個項目一期均在今年一季度完成交付，北熙區項目一期根據合同約定將在2025年完成交付。

2022年全年，京投發展簽約銷售額44.83億元，回款額64.22億元；新開工面積(權益) 15.03萬平方米，竣工面積(權益)43.89萬平方米。

根據年報，2022年公司經營活動產生的現金流量凈額為凈流入-83.5億元，同比下降210.81%，其中銷售商品、提供勞務收到的現金約45億元，同比減少62.65%。另外經營活動現金流出較上年同期增加，其中購買商品、接受勞務支付的現金同比增長294.53%，主要因新增項目所致。

由于現金流緊張，壓縮費用也成為房企控成本的策略。2022年內，京投發展三項費用總計3.9億元，同比減少27.08%。其中，管理費用同比減少21.64%，主要為壓縮日常費用開支、人員總薪酬減少所致；銷售費用同比減少27.13%，主要為廣告費、代理及渠道等服務費減少；財務費用同比減少38.68%，主要是償還部分借款所致。

截至2022年底，京投發展資產負債率為80.16%，與年初相比增加4個百分點，年報稱，公司處于擴張期，規模進一步擴大，資產與負債同時增加。與此同時，通過開發貸、公司債券、中期票據等多元融資渠道獲取資金，2022年借款綜合資金成本5.9%，較上年同期減少0.81%。

快周轉模式正發生深刻變革

自2011年京投發展第一個TOD項目以來，10余年里，陸續投資開發了西華府、北京公園悅府、琨御府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區等多個TOD軌道物業開發項目，總建筑面積超300萬平方米。

2022年，中國房地產市場整體延續去年以來的下行趨勢，行業信心處在低位，市場需求和購買力不足。從投資端來看，各企業對新增開發投資持審慎觀望態度，整體開發投資額同比有所下降。從銷售端來看，房企信用危機頻頻爆發，購房者觀望情緒漸濃，銷售情況不及往年。

截至2022年底，京投發展存貨為374.6億元，上年同期為292.4億元。

京投發展持有的待開發項目，主要是位于北京門頭溝區的檀谷項目和朝陽區的北熙區項目，以及位于無錫市經開區的愉樾天成項目，土地面積分別為14.4萬平方米、16.2萬平方米、以及11萬平方米，均為合作開發項目。

“今年一季度以來，重點城市一二手房成交數據明顯回暖，公司也抓住相應的窗口期積極促進去化。國家房住不炒大背景下，公司一方面會積極以創新手段推動銷售去化，同時堅守公司戰略和投資紀律，擇機獲取優質資源，促進公司可持續發展。”高一軒表示。

他表示，京投發展構建核心競爭力的底層邏輯是通過深刻洞察用戶需求，結合自身資源、能力稟賦，為用戶提供集場景、內容、體驗為一體的生活方式運營能力。為此，公司也將變“賣房子”為“賣生活”，目前已經在檀谷、北熙區、愉樾天成等重點項目試點運行。

他說，今年公司仍然會堅持既定戰略，堅持以用戶為中心，深耕以北京為主的重點城市軌交TOD項目，并深化場景搭建和內容運營能力，提高客戶的體驗和滿意度。

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