觀點網 3月25日，此前曾傳出被擺上貨架的德信服務披露了2022年度業績。

于報告期內，德信服務實現總收入為人民幣9.59億元，較2021年增加10.1%；利潤1.25億元，同比增加13.6%；歸母凈利潤為1.22億元，同比增加24.23%；每股基本盈利為每股人民幣0.122元。

(資料圖)

規模方面，截至2022年末，德信服務合約項目覆蓋全國41座城市，合約面積為4870萬平方米，長三角區域占比高達92%；在管面積為3450萬平方米，同比增加11.0%。

總體來看，過去一年，在物企普遍面臨增收不增利的境況下，德信服務歸母凈利潤獲得了兩成的增長，取得了還算不錯的成績。

不過，在這張表現優良的成績單下，德信服務依然也存在著諸如物業管理第三方外拓力度漸緩、社區增值服務收入下跌等問題。

第三方外拓漸緩

德信服務收入主要來源于物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務。

其中物業管理服務為最重要的收入來源，截至2022年12月31日，該公司物業管理服務業務實現收入為6.1億元，占總收入的63.6%。

而在物業管理服務業務中，貢獻收入最多便是來自于獨立第三方物業（按照物業類型來劃分）。2022年，來自于獨立第三方物業的管理貢獻收入約3.11億元，，占比為51%。

圖片來源：企業年報

換而言之，來自獨立第三方物業的管理服務收入便是德信服務業績的重要壓艙石，而獨立第三方物業管理服務收入的增長則依賴于在管面積的增長。

值得的注意的是，雖然德信服務2022年成功接管了一系列城市代表性、地標性項目，例如杭州市上城區體育中心、湖北武漢天河國際機場航空物流中心、浙江湖州博物館。不過，整體來看，第三方外拓力度有所放緩。

數據顯示，2022年，德信服務新增在管面積343.3萬平方米，其中182萬平方米來自于獨立第三方物業，占比達53%。而2021年，該公司新增的620.5萬平方米在管面積中，來自第三方的新增在管面積為441.5萬平方米，占比達到71%。

相較之下可以發現，期內德信服務第三方新增在管面積不管是在數值還是占比均有所下降。

截至2022年12月31日，德信服務共計有159項在管物業由獨立第三方物業開發商開發，在管總建筑面積約為2240萬平方米。

瞄準非住

與大型物企相比，如何拓展特色業務，打造盈利新增長點，對于中小型物企來說顯得尤為重要。

此前，德信服務曾對增值服務業務寄予厚望，在上市之初發布的首份業績報告中便曾強調，未來將拓展增值服務，布局更加特色的業態。

不過，在國內房地產行業持續下行的2022年，德信服務增值業務發展受到了不小影響。

截至2022年12月31日，德信服務實現非業主增值服務收入1.89億元，同比增長4.5%。

對于該業務過去一年的表現，德信服務在業績報告中指出，由于房地產行業持續下行，但非業主增值服務較基礎物業服務有較高的毛利空間，集團謹慎考量合作方回款率因素，以維持報告期內非業主增值服務業務收入較去年同期有所增長。

此外，德信服務另一大增值服務——社區增值服務收入則有所減少，截至2022年底錄得約1.6億元，同比下降12.3%。

圖片來源：企業年報

具體來看，德信服務的社區增值業務所包含的六項子業務，可以發現智能社區解決方案、物業銷售及協銷服務兩個業務收入較2021年有了明顯下降。

據觀點新媒體查閱獲悉，對于上述兩項業務收入的下降，德信服務均表示是受到國內地產行業環境影響。

其中，智能社區解決方案收入下降是由于新增合約較去年同期減少；而物業銷售及協銷服務收入下降則是因為房地產市場交易規模縮減，房產服務收入下降，同時該公司從事的停車場銷售服務亦受到影響。

不過，社區增值業務中也有一項子業務即社區零售和家居服務的收入出現了增長。

對此，德信服務表示，因為公司持續優化商業模式與供應鏈，實現新零售平臺—桔鄰甄選的2.0版本升級，嫁接更多優質資源提升社區覆蓋度，打造一系列社區爆款產品。截至2022年12月31日，社區零售和家居服務收入3611萬元，較截至2021年底增長約57.7%。

除了發展遇阻，非業主增值服務和社區增值服務這兩大增值業務還拖累了德信服務的毛利率。

數據顯示，截至2022年12月31日，德信服務毛利率為28.3%，較2021年下降6.1%。

按照業務細分來看，社區增值服務毛利率為31.1%，較2021年變化幅度最大，下降了16.5個百分點；其次是非業主增值服務，較2021年下降了7個百分點至35.3%；物業管理服務毛利率變化最小，較2021年下降1.3個百分點。

圖片來源：企業年報

鑒于增值業務的發展承壓與毛利率下滑，德信服務開始將目光拉回了物業管理服務。不過，此次瞄準的是其中的另一大板塊—非住物業。

根據業績報告顯示，2022年，德信服務持續發力非住服務板塊，進行差異化業務結構布局，提升盈利能力。公司打造的高端服務品牌“德信space”，為例如北京大學杭州雙創示范基地、杭州余杭區星運鯤鵬中心等一批城市優質商業寫字樓、產業園提供專業化服務，進一步提升項目服務附加值，延伸服務產業鏈。

參加德信服務業績說明會的人士透露，管理層在會上表示，當前國內商辦物業管理市場中，擴大管理規模和強化管理能力均存在較大空間，是存在機遇的藍海市場。

據介紹，2022年，德信服務發力非住板塊，推出高端服務品牌“德信space”，就是參與資產運營管理的一個嘗試。

2022年，德信服務非住業態新簽約項目22個，新簽約619萬平方米，在管面積約889.8萬平方米。

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