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過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬，成交規(guī)模大幅下滑，不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)奈離職轉(zhuǎn)型，這一場(chǎng)大“逃離”在中介龍頭貝殼身上凸顯得尤為明顯。

3月16日晚間，貝殼對(duì)外披露了2022年年度業(yè)績(jī)，截至當(dāng)年末，公司擁有約39.4萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人，較2021年的45.45萬(wàn)減少了13.3%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量從2021年末的40.68萬(wàn)人減少至34.97萬(wàn)人。這意味著，去年超6萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人選擇了離開(kāi)。

作為國(guó)內(nèi)最大的中介商，貝殼年報(bào)中所透露出的信息一定程度上反映了行業(yè)面臨的現(xiàn)狀，當(dāng)房地產(chǎn)增速放緩、開(kāi)發(fā)商解綁，中介商們又該如何在浪潮中穩(wěn)住船身？

繼續(xù)“減重”

在近年的發(fā)展變革中，“減重”是貝殼的主旋律之一。

去年5月11日，貝殼以介紹上市的方式登陸港股，但在上市前一日，市場(chǎng)再次傳來(lái)其裁員的消息。彼時(shí)有內(nèi)部員工爆料貝殼已啟動(dòng)新一輪裁員計(jì)劃，比例或達(dá)50%，幾乎涉及研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、中后臺(tái)等所有部門，內(nèi)部將這次裁員稱為重生計(jì)劃。

這是自2021年10月以來(lái)，貝殼被曝第三次裁員，雖然其沒(méi)有對(duì)此做出正面回應(yīng)，但在公司的財(cái)報(bào)中還是留下了相關(guān)痕跡。

截至去年6月末，貝殼報(bào)告期內(nèi)的研發(fā)費(fèi)用為15億元，而該指標(biāo)在2021年上半年為14億元，變動(dòng)的原因是“截至2022年6月30日止六個(gè)月產(chǎn)生額外遣散費(fèi)”。

去年全年，貝殼的營(yíng)業(yè)成本同比下降27.8%至469億元，其中一個(gè)原因是因鏈家經(jīng)紀(jì)人、具備新房業(yè)務(wù)相關(guān)專業(yè)知識(shí)的專門銷售團(tuán)隊(duì)及其他一線運(yùn)營(yíng)人員人數(shù)減少而導(dǎo)致的內(nèi)部傭金及薪酬的成本減少。

截至2022年末，該公司擁有約9.85萬(wàn)名員工，較當(dāng)年中期的10.28萬(wàn)名減少4%左右，其中研發(fā)人員從2022年6月末的2462人減少至1901人；平臺(tái)運(yùn)營(yíng)人員減少1286人至7751人；業(yè)務(wù)拓展、銷售及市場(chǎng)營(yíng)銷則從當(dāng)年6月末的11778人減少至6152人，削員5626人。

受員工人數(shù)下降等因素影響，貝殼2022年的一般及行政費(fèi)用由2021年的89億元下降17.7%至73億元，研發(fā)費(fèi)用也同比下降20.3%至25億元。

“減重”在貝殼門店的規(guī)模方面也有體現(xiàn)。截至2022年末，貝殼擁有約4.05萬(wàn)家門店，較2021年末的5.1萬(wàn)家減少20.6%，即其在過(guò)去一年關(guān)閉了超1萬(wàn)家門店；公司同期的活躍門店數(shù)量為3.74萬(wàn)家，該指標(biāo)在上一年為4.53萬(wàn)家，下降了17.4%。

新房業(yè)務(wù)下降近四成

“減重”的背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)增速乏力、銷售下滑，當(dāng)房子賣不動(dòng)的時(shí)候，與開(kāi)發(fā)商捆綁緊密的中介商也難獨(dú)善其身。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬(wàn)億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

為了尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，貝殼于去年4月完成了對(duì)圣都家裝的收購(gòu)，順利切入家裝家居賽道，而該板塊也成了公司去年唯一實(shí)現(xiàn)交易額正增長(zhǎng)的條線。

2022年，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額26096億元，較2021年的38535億元下降32.3%。其中，存量房交易的總交易額同比下滑23.4%至15765億元；新房交易的總交易額為9405億元，同比降幅達(dá)到41.5%；家裝家居業(yè)務(wù)總交易額為54億元，上一年約為2.13億元；新興業(yè)務(wù)及其他總交易額為873億元，較2021年的1864億元下降53.2%。

公司對(duì)應(yīng)全年凈收入為607億元，較2021年的808億元下降24.9%，同期錄得凈虧損約13.97億元，而2021年的凈虧損為5.25億元。

具體來(lái)看，2022年，貝殼來(lái)自存量房的凈收入同比下滑24.5%至241億元，其中傭金收入同比下降27.3%至206億元，平臺(tái)服務(wù)、加盟服務(wù)及其他增值服務(wù)的收入為35億元；新房業(yè)務(wù)凈收入為287億元，較2021年的465億元下降38.3%；家裝家居業(yè)務(wù)則較上一年的1.97億元增至50億元；新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)凈收入為28億元，同比增長(zhǎng)33.4%。

從上述情況來(lái)看，新房業(yè)務(wù)是貝殼四大業(yè)務(wù)條線中下滑最嚴(yán)重的板塊。除了房子賣不動(dòng)之外，另一個(gè)導(dǎo)致其新房業(yè)務(wù)下滑的原因是，為了節(jié)流，開(kāi)發(fā)商也正在努力與中介商“解綁”，建立自己的營(yíng)銷體系。

例如越秀地產(chǎn)，其管理層在數(shù)日前召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上直言中介渠道費(fèi)用較高，為了降低成本，2022年公司重點(diǎn)推動(dòng)了線上營(yíng)銷工作，通過(guò)越秀房寶線上對(duì)房屋的拓展、推廣，降低了對(duì)中介渠道的依賴，去年線上自銷比例達(dá)到50%，依托中介渠道的比例降到了20%。

再如，今年初中海的欠傭風(fēng)波。年初市場(chǎng)傳來(lái)消息稱，中海有超1億元的傭金沒(méi)有與鏈家結(jié)清，導(dǎo)致鏈家下架了中海位于北京的幾乎所有項(xiàng)目，并要求經(jīng)紀(jì)人不再為該公司的樓盤帶客。

雖然鏈家在后續(xù)的媒體采訪中表態(tài)“網(wǎng)傳停止合作是誤會(huì)，雙方正在協(xié)商2023年的新合同內(nèi)容”，但不可置否的是開(kāi)發(fā)商與中介商之間的關(guān)系正變得愈發(fā)微妙。

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