觀點(diǎn)網(wǎng) 綠地外灘中心又迎來一位買家。

3月13日，上海外服控股公告稱，擬向中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買綠地外灘中心5層辦公樓及45個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，交易總價(jià)13.43億元。

【資料圖】

無獨(dú)有偶，就在一周前，蘭生股份也公告宣布擬以5.61億購置綠地外灘中心2層辦公樓以及35個(gè)停車位。

股權(quán)穿透顯示，外服控股、蘭生股份最終的實(shí)際控制人均為上海國(guó)資委。

在綠地外灘中心之外，上海大宗交易市場(chǎng)也依舊持續(xù)熱鬧。只是，相比不一而足的賣方，需求端則顯得謹(jǐn)慎與克制。

國(guó)資購買資產(chǎn)

資料顯示，綠地外灘中心位于黃浦區(qū)董家渡區(qū)域，小東門街道 616、735 街坊地塊，占地面積約13萬平方米，項(xiàng)目總建筑面積約120萬平方米，地上建筑面積約76萬平方米，地下建筑面積約44萬平方米。

該地塊是上海市“一城一帶”中外灘金融集聚帶南外灘核心區(qū)內(nèi)最大的開發(fā)用地，地處黃浦江沿岸核心區(qū)段，與陸家嘴地區(qū)隔江相望。

據(jù)了解，2014年，中國(guó)民生投資有限公司（簡(jiǎn)稱“中民投”）以248.5億元的高價(jià)拍下該項(xiàng)目地塊，刷新上海地王紀(jì)錄。

從2015年動(dòng)工開始，董家渡項(xiàng)目便一直處于開發(fā)階段。漫長(zhǎng)的開發(fā)周期讓中民投最終無力負(fù)擔(dān)，于是在2017年，中民投將自己持有中民外灘36%股權(quán)和佳渡置業(yè)持有的9%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給安信信托，安信信托此后發(fā)行系列信托產(chǎn)品，共募資240億元以受讓這45%股權(quán)。

但中民投缺錢的局面并沒有緩解，該項(xiàng)目也繼續(xù)飄搖。2019年2月，綠地集團(tuán)以121億元正式接手中民投董家渡地王項(xiàng)目50%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。

隨著綠地的入局，該項(xiàng)目名遂由“董家渡金融城”改名為“綠地外灘中心”，并按下了快進(jìn)鍵。2020年2月28日，該項(xiàng)目迎來第一張住宅預(yù)售證。在辦公樓方面，綠地外灘中心的辦公樓也進(jìn)行了多次整棟出售，分別售予中泰證券、建信人壽、海通證券、上海銀行、國(guó)海證券。

目前，綠地外灘中心運(yùn)營(yíng)主體中民外灘由綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司持股 50%，安信信托股份有限公司持股 45%，上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司持股5%。

項(xiàng)目的巨大體量，意味著需要長(zhǎng)期的資金投入，中民投曾計(jì)劃在該項(xiàng)目上總投資超過600億元。以建設(shè)超高層聞名的綠地也在后來陷入一座座摩天大樓的囹圄中，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢、流動(dòng)性不足，巨大的債務(wù)壓力纏繞著綠地周身。

基于較大的債務(wù)壓力，綠地2022年開始采取包括出售資產(chǎn)等多種方式籌措資金，并在去年末對(duì)共計(jì)32.41億美元境外債券進(jìn)行了展期征求。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良則奔波于各個(gè)城市，尋求出路。消息顯示，部分地方政府將對(duì)綠地重點(diǎn)項(xiàng)目給予全力支持，支持形式包括出資購買資產(chǎn)與引入外資產(chǎn)業(yè)龍頭等。

近日分別出手購置綠地外灘中心辦公樓的外服控股和蘭生股份，控股股東均為東浩蘭生集團(tuán)的全資子公司，東浩蘭生集團(tuán)則為上海國(guó)資委全資持有。

對(duì)于購房舉措，外服控股稱是為滿足上海外服業(yè)務(wù)發(fā)展和客戶服務(wù)的需要，改善辦公環(huán)境和條件，提升品牌形象。蘭生股份則稱是根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略及集約化管理的要求，隨著未來業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大及人員增加，有效降低管理成本及提升辦公效率。

大宗交易市場(chǎng)

除綠地外灘中心交易活躍外，據(jù)知情人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，上海核心區(qū)目前有多棟計(jì)劃整棟出售的高端寫字樓。

3月初，有媒體報(bào)道，旭輝集團(tuán)計(jì)劃分別以5.5億元和8.8億元整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)。該物業(yè)位于上海市閔行區(qū)申貴路1799弄，占地面積84751平方米，永升物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，目前入駐企業(yè)有國(guó)核保理、海隆控股、光洋股份、大發(fā)集團(tuán)、東邦物流等。

同期，位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋中駿廣場(chǎng)的多棟物業(yè)，也擬以8.3億-16.18億元/棟的價(jià)格整棟出售，總報(bào)價(jià)約25億元，單價(jià)約5萬元/平方米。

虹橋中駿廣場(chǎng)位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)申長(zhǎng)路1688號(hào)，建筑總體量約40萬平方米，涵蓋28棟高品質(zhì)寫字樓，整棟出售的寫字樓分別為16608.66平方米和15410平方米+16957平方米，目前中國(guó)平安、華夏保險(xiǎn)、唯品會(huì)、安踏、貴人鳥、永輝超市等企業(yè)入駐。

與供應(yīng)充足的賣方市場(chǎng)相比，需求端則處于一種收縮狀態(tài)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)大宗交易市場(chǎng)總交易額1609億元，成交宗數(shù)180宗，其中上海交易額為749億，同比下降26.6%。

大宗交易市場(chǎng)中，商辦市場(chǎng)大幅萎縮，2022年辦公資產(chǎn)交易額為761億，占比27%，相比2021年收縮303億元。

報(bào)告指出，自用型及投資型買家差距大幅度縮小，自用買家低吸意圖明顯。2022年自用型交易額997億元，占比62%，這一比例相較2021年大幅增加35.4%；投資型買家交易額613億元，2021年則為2011億元。

第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，2023年優(yōu)質(zhì)零售、寫字樓物業(yè)有望重新獲得投資者關(guān)注。內(nèi)資買家仍將成為主要驅(qū)動(dòng)，外資投資者觀望為主。

仲量聯(lián)行報(bào)告同時(shí)顯示，2022年第四季度上海辦公樓市場(chǎng)整體的租賃需求仍顯謹(jǐn)慎，但金融、專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)以及生命科學(xué)和新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)保持韌性。

租金方面，四季度上海中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.9%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3%，同比下降1.6%。

仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎此前表示：“近期恢復(fù)房企上市公司再融資、允許私募設(shè)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金以及加快擴(kuò)大REITS范圍等的政策消息不斷利好房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過去幾年中資產(chǎn)價(jià)格理性調(diào)整，投資者信心有望進(jìn)一步回歸，預(yù)計(jì)2023年上海投資市場(chǎng)或?qū)⒂瓉硇乱惠喎磸棥！?/p>

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年全年上海投資市場(chǎng)共錄得74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1083億元的成交量，同比下降22.8%。其中辦公物業(yè)成交金額占比為64.3%，成交宗數(shù)占比為50%。

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