觀點網 擠進上海主城區域不久的閔行吳涇，在滬上樓市濺起了不少火花。

(資料圖片)

近日，位于上海閔行區吳涇鎮紫竹科學園區的剛需類住宅項目象嶼招商·公園1872北區取得了預售許可證，目前線上登記認購已經結束，從該項目北區推盤情況來看，首批144套房源收獲超過800組的認購，認購率達到555%。

值得注意的是，此前于3月初刷新上海認購率紀錄的華發半島華庭認購率為491%，略低于象嶼招商·公園1872項目。

換言之，這宗項目的加推，刷新了上海新房當前的最高認購率紀錄，其背后的主開發商---招商蛇口，在喊出“重返上海”口號6年之后，再度回歸市場視線。

滬上狂飆

從去年年底開始，象嶼招商·公園1872項目前后經歷5次推盤，其中前四次均為出售項目南區房源。最早一次的推盤于2022年12月8日開始，同年12月29日，該項目南區繼續加推；2023年1月19日，項目再放出192房源，認籌率為344.3%；2月26日再次加推364套房源，認籌率升至395.3%。

數據來源：觀點指數、企業公告

截至3月13日，項目南區已售住宅套數1221套，幾近清盤，去化速度較快，北區的1079套房源則將于3月底上線。在其5次推盤過程中，其房源的備案價均價在5.2萬元/平方米，與拿地時的房地聯動價相差無幾。

2022年6月，上海一批次拍地現場，招商蛇口聯合象嶼集團以40.43億元的總價競得閔行區吳涇鎮紫竹科學園區MHPO-1004單元09A-11A地塊，樓面價2.97萬元/平方米，溢價率5.07%，出讓公告顯示，地塊擬建設16幢18層高層住宅。

這宗地塊的易手，意味著閔行又一宗新項目即將誕生。

拿地一個月后，招商蛇口與象嶼再次補倉，以底價32.23億元落子上述地塊隔壁的吳涇鎮紫竹科學園區MHP0-08A-03Ab地塊。至此，兩宗地塊被招商蛇口及象嶼納入囊中，象嶼招商·公園1872項目得以初步成型。

連續兩個月接連拿地露臉，彼時招商蛇口的一舉一動都在攪動市場的好奇心，但細究其在2022年于上海的整體拿地情況，兩宗地塊的成交僅僅是招商蛇口持續重倉滬上的一步棋。

回到2022年6月初上海首場土拍第一日，拿下吳涇地塊的招商蛇口沒有閑著，又聯合香港置地、徐匯城投以47.33億元競得徐匯區斜土街道xh128D-06地塊，溢價率超過9%；

土拍第五日，招商蛇口又打敗保利、華發，以封頂價格摘得青浦區西虹橋會卓路南側52-04地塊，成交總價19.19億元，這筆交易的結束作為節點，開啟了招商蛇口后日在上海灘周邊的掃貨模式。

7月盛夏，土拍市場的熱度也隨氣溫狂飆而蠢蠢欲動，第二批土拍中，招商蛇口再次出手，連下五城，但這一輪供地中，其選擇了全以聯合體形式進行拿地，以分攤交易壓力。

其中，招商蛇口與初入上海的南昌市政形成聯合體，攬下嘉定區嘉定新城遠香湖中央活動區和青浦區徐涇鎮2宗涉宅地塊，溢價率均超過9%。兩宗地塊分別成為璀璨湖畔、虹橋公館三期項目，并已趕在去年底入市。

而后，招商蛇口又與保利發展、新世界中國一同拿下普陀區中山北社區地塊，即擬在今年3月下旬進行認購的天匯璽住宅項目。

值得注意的是，招商蛇口還不忘拉上老伙伴象嶼集團，再次搭檔以38.6億元的價格競得了上海青浦西虹橋商住地，并在該地塊基礎上合體建設蟠龍府二期項目。

僅于2022年內，招商蛇口與象嶼之間的合作地塊已達3宗，雖然均為2022年中旬拿地，但截至目前，象嶼招商·公園1872南區及蟠龍府二期均完成入市。

華東隱患

加上與象嶼聯合拿下的3宗地塊，招商蛇口于2022年內合計攬下上海城區內的10宗涉宅地塊，而在2020-2022年這三年間，其總共在上海落子也有16次之多。

另從區域范圍觀察，招商蛇口于華東區域的營收數據也在接連上漲，這從側面說明，該公司企圖通過重倉上海策略入手，從而帶動華東區域內整體營收規模的上升。

數據來源：觀點指數、企業公告

另一方面，招商蛇口近年得以順利深入上海市場也不僅僅與自身發展需求掛鉤，還包括諸多外因，而最為市場所津津樂道的要數2020年其與龍光的一次奪地之爭，以及那場著名的圍標事件。

2020年7月，招商蛇口在與龍光經過超80輪競價后，以28.4%溢價率、44.04億元奪得上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊。當時一批此前拿地兇猛的企業逐漸淡出，市場震動在無形之中為招商蛇口加碼上海市場免去不少煩惱，也帶給其更多摘地機會。

不過，就近年來于華東區域營收毛利率來看，重倉成色還有待觀察。以2021年度及2022年半年度招商蛇口于華東的毛利率數據均有所下跌分別同比下跌4.65個百分點及3.98個百分點。

值得注意的是，華東區域的金額于近兩年內均排在招商蛇口營收比重首位，若華東區域內毛利率繼續呈下降趨勢，或會埋下招商蛇口盈利能力同步下降的隱患。

觀點新媒體還注意到，此前被圍標事件纏身的萬科、華潤近期于上海動作不斷，應有回歸之勢：2023年1月，萬科披露公告表示，將開發上海靜安的雅賓利四期項目，權益比例占到70%，該項目所在地塊正位于萬科翡翠雅賓利三期旁，而萬科此次則依托上海北萬置業有限公司實現曲線復出。

此外，前段時間華潤以35.26億元拿下上海地產集團子公司上海德澤置業則完成了90%股權及相關債權，而上海德澤置業的主要資產土地位于浦東三林濱江片區，這筆交易的完成，意味著華潤正式回歸上海土地市場。

老將們即將返回戰場，此時的招商蛇口是否能夠持續應戰滬上，有待2023年土地市場進一步檢驗。

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