觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月10日，格力地產(chǎn)股份有限公司披露對(duì)上海證券交易所監(jiān)管工作函的回復(fù)。

據(jù)悉，格力地產(chǎn)于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關(guān)于格力地產(chǎn)股份有限公司業(yè)績(jī)預(yù)告相關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函》，現(xiàn)進(jìn)行內(nèi)容回復(fù)。

其中，上交所要求格力地產(chǎn)說(shuō)明說(shuō)明本期計(jì)提大額減值的原因及合理性、計(jì)提金額的準(zhǔn)確性；結(jié)合2022年下半年市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)情況變化，說(shuō)明業(yè)績(jī)預(yù)告與半年報(bào)回函中對(duì)存貨減值相關(guān)判斷存在較大差異的原因等。

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對(duì)此，格力地產(chǎn)回復(fù)稱，2022年存貨減值的主要原因一是受新冠疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模及成交價(jià)格均出現(xiàn)大幅同比下滑；二是公司前期對(duì)部分存貨項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)期與市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營(yíng)銷策略，擬將部分存貨項(xiàng)目加速銷售去化；四是為盤(pán)活公司資產(chǎn)，公司新一屆管理層適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位，部分存貨項(xiàng)目處置方式發(fā)生變化。本期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提相關(guān)政策與前期一致，本期計(jì)提金額系根據(jù)相關(guān)政策計(jì)提，不存在前期計(jì)提不及時(shí)、不充分，也不存在利用減值計(jì)提來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情形。

此外，格力地產(chǎn)表示，管理層前期對(duì)于相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期過(guò)高，未能充分結(jié)合外部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化進(jìn)行預(yù)判，經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整不夠及時(shí)，導(dǎo)致對(duì)存貨減值的預(yù)估較為保守，一定程度上存在不夠謹(jǐn)慎的情形。公司新一屆管理層在綜合考慮外部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不斷變化后，相應(yīng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，因此對(duì)存貨減值的相關(guān)判斷發(fā)生變化和差異；同時(shí)將嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)公司相關(guān)資產(chǎn)在2022年末時(shí)點(diǎn)進(jìn)行減值測(cè)試。

上交所還要求格力地產(chǎn)結(jié)合近三年經(jīng)營(yíng)情況與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變化，說(shuō)明本期公允價(jià)值確認(rèn)方法是否與前期一致，是否集中在本期確認(rèn)公允價(jià)值下降。

對(duì)此，格力地產(chǎn)回復(fù)稱，公司本期投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法與前期一致，不存在集中在本期確認(rèn)公允價(jià)值下降的情況。

另悉，上交所要求結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域布局，各項(xiàng)目的施工、交付和銷售情況和同行業(yè)可比公司情況，補(bǔ)充披露收入下滑的具體原因與合理性，以及業(yè)績(jī)下滑是否具有持續(xù)性。

對(duì)此，格力地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式以自主開(kāi)發(fā)銷售為主，項(xiàng)目主要集中在珠海、上海、重慶、三亞。2020年在上海推出“浦江海德”項(xiàng)目，目前正在推進(jìn)上海錦云江悅項(xiàng)目、雅悅美筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售。受新冠疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行影響，特別是2022年，上海在售部分項(xiàng)目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致本年度結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少。公司2022年度收入減少情況與同行業(yè)整體情況不存在趨勢(shì)性差異。公司目前仍持有多個(gè)尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的項(xiàng)目，包括珠海格力海岸七期、上海錦云江悅項(xiàng)目和雅悅美筑項(xiàng)目、三亞合聯(lián)項(xiàng)目等，加之已達(dá)到結(jié)算收入條件的項(xiàng)目尚有部分余房正在銷售中，預(yù)計(jì)未來(lái)年度有較為穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源。

上交所另要求格力地產(chǎn)結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策、銷售均價(jià)、拿地成本、利息資本化等因素，對(duì)比公司和同行業(yè)毛利率情況，若公司與行業(yè)毛利率水平差異較大，請(qǐng)說(shuō)明原因及合理性。

格力地產(chǎn)回復(fù)稱，2022年公司房地產(chǎn)銷售價(jià)格受新冠疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行影響，且公司2021年結(jié)轉(zhuǎn)上海項(xiàng)目單價(jià)較高，2022年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目平均售價(jià)較2021年下降約40%。同時(shí)，受到2021年結(jié)轉(zhuǎn)上海項(xiàng)目成本較高因素影響，2022年單方結(jié)轉(zhuǎn)成本較2021年下降約37%。2022年公司單方結(jié)轉(zhuǎn)收入降幅略高于單方結(jié)轉(zhuǎn)成本降幅，導(dǎo)致2022年度公司毛利率同比略有下降。此外，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理，2020年、2021年、2022年1-9月上市房地產(chǎn)企業(yè)毛利率分別為32.72%、28.66%、24.55%，近三年毛利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。公司近三年毛利率與房地產(chǎn)行業(yè)及同行業(yè)公司毛利率走勢(shì)基本一致。

關(guān)鍵詞： 格力地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)生變化