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早在2022年5月，面臨流動性壓力的融創(chuàng)中國就在為深圳冰雪文旅城項(xiàng)目尋覓買家。大半年過去，傳聞中的潛在買家深圳地鐵集團(tuán)、萬科并沒有出手，合作方華發(fā)股份(行情600325,診股)在關(guān)鍵時(shí)刻接盤紓困。

1月3日晚，華發(fā)股份（600325.SH）和融創(chuàng)中國（1918.HK）先后公告深圳冰雪文旅城股權(quán)交易事宜，華發(fā)股份以現(xiàn)金方式收購深圳冰雪文旅城項(xiàng)目公司深圳融華置地投資有限公司（下稱“融華置地”）51%股權(quán)，總代價(jià)為35.8億元，包括股權(quán)收購價(jià)款35.7億元、債權(quán)收購價(jià)款1190萬元。收購?fù)瓿珊螅楹ＨA發(fā)將持有融華置地100%股權(quán)。

對融創(chuàng)中國而言，出售項(xiàng)目股權(quán)是為了降低負(fù)債規(guī)模、減少債務(wù)壓力。其稱，出售所得款項(xiàng)凈額將主要用于償還為獲取上述項(xiàng)目獲得的本息合計(jì)約20.94億元融資，并解除其就該融資而提供的擔(dān)保。同時(shí)，它也保留了對上述股權(quán)的回購權(quán)，回購期限為2025年11月23日前。

這項(xiàng)交易也是國、央企紓困民企的又一案例。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，國企、央企發(fā)揮帶頭作用，推進(jìn)收并購及風(fēng)險(xiǎn)處置，這是新時(shí)期穩(wěn)定地產(chǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要任務(wù)。作為珠海最大的房企、珠海國資委下屬企業(yè)，華發(fā)股份熟悉大灣區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，它來接盤在情理之中。

融創(chuàng)“割肉”

深圳冰雪文旅城位于深圳市寶安區(qū)大空港片區(qū)、國際會展中心板塊，為冰雪文旅綜合體項(xiàng)目，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元業(yè)態(tài)，計(jì)容建筑面積約131萬平方米。項(xiàng)目土地由融華置地于2020年11月23日以底價(jià)競得，成交總價(jià)127.1億元，樓面價(jià)1.4萬元/平方米。

融華置地成立于2020年11月6日，原由深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持股51%、珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股49%。拿下這宗“深圳歷史上第七宗百億級地塊”，融創(chuàng)中國首次通過公開市場進(jìn)入深圳市場。

事實(shí)上，融創(chuàng)進(jìn)入深圳早有跡可循。2019年12月18日，深圳寶安區(qū)與融創(chuàng)中國簽訂了總投資達(dá)367億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬定由融創(chuàng)中國投資，在寶安建設(shè)融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部及冰雪文旅綜合體項(xiàng)目。

2021年3月，融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城動工，計(jì)劃于2026年12月完工。擬開發(fā)產(chǎn)品包括辦公、住宅（可售型人才房）、商業(yè)、酒店等。其中，游樂設(shè)施、配套酒店限整體轉(zhuǎn)讓，商業(yè)、可售型人才住房可分割銷售；人才住房售價(jià)按銷售時(shí)同地段市場商品住房售價(jià)的60%確定，最高售價(jià)不得高于4萬元/平方米。

2021年至2022年，該項(xiàng)目連續(xù)兩年被列入寶安區(qū)重大項(xiàng)目計(jì)劃。但隨著融創(chuàng)陷入流動性困境，項(xiàng)目開發(fā)也陷入停滯。融創(chuàng)中國在公告中稱，項(xiàng)目正處于前期開發(fā)階段，后續(xù)需要較大資金投入，現(xiàn)階段完成出售有助于項(xiàng)目恢復(fù)正常開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營，也可減少其資金壓力。此次出售，融創(chuàng)中國預(yù)計(jì)虧損約5.1億元。

不過，這并不是一場“買定離手”的決絕交易，交易雙方在項(xiàng)目合作上或?qū)ⅰ芭簲嘟z連”。根據(jù)雙方協(xié)議，深圳融創(chuàng)文旅保留了股權(quán)回購權(quán)，回購代價(jià)將以此次出售代價(jià)為基準(zhǔn)，并考慮在其退出期間珠海華發(fā)的相關(guān)資金占用費(fèi)。

此外，融創(chuàng)還將與珠海華發(fā)或雙方指定的關(guān)聯(lián)方按照同股同權(quán)原則共同設(shè)立合資公司，負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊（不含學(xué)校、人才房地塊）的開發(fā)建設(shè)及銷售；此外，還將設(shè)立合資運(yùn)營公司，負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊上的冰雪項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目的運(yùn)營管理。

華發(fā)接盤也有無奈

華發(fā)股份認(rèn)為，冰雪文旅在我國南方地區(qū)是稀缺資源，隨著北京冬奧會掀起的冰雪文旅熱潮，該產(chǎn)業(yè)市場需求量大幅增長，深圳冰雪文旅城因此有良好的發(fā)展前景和潛力。接盤后，該項(xiàng)目規(guī)劃的冰雪世界預(yù)計(jì)在 2025年11月運(yùn)營開業(yè)，同時(shí)也將繼續(xù)推進(jìn)住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)。

在國家高端智庫CDI資深研究員宋丁看來，華發(fā)股份的收購是一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營的好機(jī)會。“項(xiàng)目非常好，現(xiàn)在收購也相對在一個(gè)低點(diǎn)。隨著疫情影響減弱，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動能加大、實(shí)現(xiàn)觸底反彈，如果華發(fā)股份在今年年終或以后再實(shí)施股權(quán)融資，它有可能吃到一個(gè)資本運(yùn)營的大果子。”

但宋丁同時(shí)認(rèn)為，華發(fā)接盤也有無奈。“理論上，它并不想把這么大的項(xiàng)目全壓在自己一方，但這兩年行業(yè)行情不好，愿意且有能力接盤、價(jià)格上能達(dá)成一致的房企并不多。作為合作方，華發(fā)股份必須考慮保持項(xiàng)目的順利建設(shè)。”

接盤深圳冰雪文旅城對華發(fā)股份也是不小的資金考驗(yàn)。除了35.8億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，珠海華發(fā)還需向項(xiàng)目公司提供63.55 億元股東借款，以足額繳納剩余地價(jià)款。

拿下深圳冰雪文旅城的2020年，是華發(fā)股份沖刺千億的關(guān)鍵時(shí)刻。這一年，在武漢、上海等多個(gè)城市頻頻拿地、補(bǔ)充糧倉。攜手融創(chuàng)拿下上述項(xiàng)目，也極大補(bǔ)充了華發(fā)股份在深圳市場的土地儲備。

近年來，曾經(jīng)偏居珠海的華發(fā)股份不斷擴(kuò)展發(fā)展邊際，在土地市場兇猛出擊。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年全年，華發(fā)股份拿地金額為299億元，在業(yè)內(nèi)排第10名。其新增土地主要集中在長三角，買地支出為226億元。其中，僅在上海，華發(fā)股份便斥資219億元拿地，位居榜首。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1202.4億元。

行業(yè)降速中，國企、央企迎來發(fā)展機(jī)遇，不僅行業(yè)排名“后來居上”，融資端口也遇到風(fēng)口。利用國資背景優(yōu)勢，華發(fā)股份拓展了類REITS、ABS等融資，并與2022年12月5日發(fā)布了60億元規(guī)模的定增計(jì)劃，用于鄭州、南京、湛江、紹興等四地住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。1月4日，華發(fā)股份公告稱，該項(xiàng)定增計(jì)劃獲證監(jiān)會受理。

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