觀點(diǎn)網(wǎng) 似乎是聽(tīng)見(jiàn)了來(lái)自需求端的呼喚，緊跟佛山之后，東莞宣布取消全域限購(gòu)政策。

12月26日午間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，從通知印發(fā)之日開(kāi)始，東莞市莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策，且二手商品住房也暫停實(shí)行限售政策。

據(jù)悉，上述區(qū)域新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買(mǎi)賣(mài)合同（或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同）網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年方可上市交易，東莞市其他區(qū)域新建商品住房須自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)3年方可上市交易。

(相關(guān)資料圖)

觀點(diǎn)新媒體了解到，東莞此次取消限購(gòu)政策為大灣區(qū)“第二城”，此前的12月10日，佛山全域放開(kāi)了限購(gòu)。

2022年12月至今，國(guó)內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)城市限購(gòu)“松綁”，而東莞也在今年對(duì)限購(gòu)限售政策實(shí)施了多次微調(diào)。

灣區(qū)第二城

今年12月10日，廣東佛山市住建局宣布對(duì)禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道區(qū)域暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策，但在上述街道購(gòu)置新房需實(shí)行3年限售。政策調(diào)整過(guò)后，佛山將全面放開(kāi)限購(gòu)，

彼時(shí)，佛山成為大灣區(qū)第一個(gè)吃螃蟹的人。

在佛山放開(kāi)限購(gòu)之后，就有市場(chǎng)人士分析道，東莞或成為大灣區(qū)中下一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市。一方面是因?yàn)榻衲陽(yáng)|莞緊跟樓市“松綁”的步伐，已密集出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策；另一方面今年下半年，房地產(chǎn)救市利好頻出，除了在融資端支持行業(yè)外，信心重鑄及供應(yīng)端開(kāi)放也十分關(guān)鍵。

觀點(diǎn)新媒體了解到，今年1-11月，東莞市累計(jì)簽約新房27319套，較去年下滑29.73%，共錄得簽約面積317.48萬(wàn)平方米；二手房簽約17812套，同樣較同期下滑11.39%，累計(jì)簽約面積190.77萬(wàn)平方米。

從分析數(shù)據(jù)可知，新房簽約在去年1月達(dá)到近兩年頂峰狀態(tài)，單月簽約新房7768套。新房和二手房在今年7月均迎來(lái)拐點(diǎn)，7月以后二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比去年均有所增長(zhǎng)，新房簽約方面也是在8、9月份錄得較大增速。

觀點(diǎn)新媒體了解到，簽約數(shù)據(jù)點(diǎn)時(shí)間為7月4日凌晨，東莞出臺(tái)樓市新政，除市區(qū)四個(gè)街道和松山湖高新區(qū)外，其他28鎮(zhèn)全部取消限購(gòu)，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，的確在簽約數(shù)量上挽回了上半年的頹勢(shì)。

此次東莞全域放開(kāi)限購(gòu)后，簽約數(shù)據(jù)有概率將迎來(lái)新拐點(diǎn)，但具體可能要在明年一季度才會(huì)有所表現(xiàn)。

對(duì)于東莞在年終節(jié)點(diǎn)發(fā)布取消限購(gòu)政策，戴德梁行研究院華南區(qū)研究部董事張曉端表示，主要是考慮到從金融十六條到近期經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，以及中央層面的發(fā)聲來(lái)看，保交樓、穩(wěn)樓市的方向明確清晰，同時(shí)這也是東莞在今年商品房成交量大幅下滑的背景下采取的救市舉措。就具體的效果而言，預(yù)計(jì)不會(huì)造成市場(chǎng)的快速反彈，但有利于市場(chǎng)信心的恢復(fù)。

回顧今年?yáng)|莞對(duì)樓市新政的調(diào)整，從“4.29”對(duì)購(gòu)房資格條件部分內(nèi)容作出調(diào)整，優(yōu)化人才購(gòu)房政策、取消新入戶(hù)購(gòu)房“雙半年”限制；到“5.14莞七條”的發(fā)布，對(duì)樓市進(jìn)行多維度的“松綁”，再到“7.4解除28鎮(zhèn)限購(gòu)及降低首代首付比例”，時(shí)隔一個(gè)月再出“8.26莞八條”對(duì)限購(gòu)區(qū)首付下調(diào)。

政策不斷調(diào)整，東莞在當(dāng)前市場(chǎng)“筑底”階段積極使用政策工具，持續(xù)優(yōu)化樓市限購(gòu)政策。但在土地供應(yīng)端，今年?yáng)|莞土拍“寒意”十足，成交面積較去年同期跌幅近5成，成交金額也同比下滑超3成。

市場(chǎng)的信心

東莞今年累計(jì)開(kāi)展了4次土地集中供應(yīng)，共供應(yīng)土地26塊，成交20塊，其中底價(jià)成交14宗，占總成交地塊的70%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，東莞全年土拍累計(jì)成交額為372.18億元，較去年下滑36.82%；成交面積為251.14萬(wàn)平方米，較同期減少49.91%。

面對(duì)年初樓市低迷及疫情沖擊，房企拿地投資以謹(jǐn)慎為主。東莞首輪供地中，修改了土拍規(guī)則，涵蓋取消新房限價(jià)、取消無(wú)償配建安居房、下調(diào)保證金等規(guī)則，力求為房企讓利，提升拿地?zé)崆椤?/p>

從結(jié)果看，首輪供地僅有2宗地塊成交，6宗地塊采取了撤牌措施，成交情況仍然不理想。

在“5.14莞七條”中，為維穩(wěn)開(kāi)發(fā)商，東莞出臺(tái)措施鼓勵(lì)房企增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，合理確定住宅用地商業(yè)配比，分期繳納土地價(jià)款的項(xiàng)目，繳納不低于50%的土地出讓金后，可辦理用地、規(guī)劃、施工許可證等行政審批手續(xù)，從而降低房企拿地門(mén)檻以及減輕資金壓力。

政策出臺(tái)后不久的第二輪及第三輪集中供地，熱度較首輪得到明顯回升。二批次供地的8宗地塊全部成交，且錄得2總共地塊成交觸頂；三批次7宗地塊全部成交，2宗觸頂及1宗溢價(jià)。在行業(yè)下行期中，政府從土地持續(xù)松綁層面，刺激房企拿地信心。

到了四批次，東莞僅掛牌3宗地塊，均以底價(jià)成交。縱觀全年土拍的整體市場(chǎng)表現(xiàn)沒(méi)達(dá)到去年同期，熱度趨冷。

“房企拿地的兩個(gè)前提一方面是市場(chǎng)預(yù)期是否夠好，一方面為口袋里資金是否充裕。”戴德梁行研究院張曉端說(shuō)道。

張曉端指出，東莞樓市整體活躍度及市場(chǎng)情緒并不樂(lè)觀，也就意味著需求端的存在疲軟局面。若尋求“疲軟”改善不僅在于解綁此前的嚴(yán)苛的樓市調(diào)控，還需要經(jīng)濟(jì)面提振的支持。

11月以來(lái),房地產(chǎn)融資政策利好頻出,房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展有望收獲較大的支持。但僅從射來(lái)“三支箭”改善房企生存壓力只是第一步，仍只是通過(guò)多渠道為優(yōu)質(zhì)房企輸血。

救房企的本質(zhì)是救市場(chǎng)以及救信心，只有市場(chǎng)需求端打開(kāi)了，房企能夠通過(guò)回款恢復(fù)“造血”功能。

而繼佛山之后，東莞快速跟進(jìn)全域限購(gòu)放松，就是出于打開(kāi)需求端的考量。

就目前地產(chǎn)投資趨于理性的趨勢(shì)，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，外來(lái)投資買(mǎi)房仍會(huì)處于較為低迷狀態(tài)，東莞本次擇機(jī)取消限購(gòu)政策，對(duì)刺激本地的樓市需求潛力及市場(chǎng)信心搭建均有重要意義。

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關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 調(diào)控政策 較去年下滑