觀點網 一年蹉跎，12月23日，世茂一場不受外界歡迎的資產騰挪終于以“交易終止”劃上句號。

這場交易需回溯至去年12月13日，世茂系開啟大肆甩賣資產瘦身之際，世茂股份公告宣布擬將所屬的物業管理業務相關公司、資產、負債和業務全部出售給關聯方世茂服務控股有限公司。

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本次交易涉及包括世茂物業管理有限公司100%股權、北京茂悅盛欣企業管理有限公司等29家公司涉及的物業管理業務以及相關的資產負債，交易轉讓價格為人民幣16.54億元。

彼時，這一被視為物業平臺向關聯方輸血的“左手倒右手”動作，甫一公布便招來質疑聲。

其中市場關注的焦點之一是管理面積和業績之間的“失衡”。截至去年中期，該物管業務在管面積約465萬平方米，尚有47個在建項目的物業管理業務，未來預計交付面積約614萬平方米。而物業公司于2020年創造了2.61億元的收入和4389萬元的凈利潤，毛利率近36%。

除了市場層面的震動，上交所也向世茂股份下發問詢函，主要針對定價等方面的關聯交易可能造成的利益輸送問題。

為此，去年12月22日，世茂股份用一份長達12頁的文件回復了問詢函，詳細對比同期物業公司轉讓的多筆交易，包括融創服務收購集團商管的關聯交易，以及碧桂園服務收購藍光嘉寶的市場交易，多筆交易平均靜態PE為18，與世茂股份此次交易相近。

2021年世茂股份披露同期物業交易情況 數據來源：企業公告

同樣陷入質疑聲中的世茂服務，在股價大跌之下，甚至在去年12月24日發布公告稱，未來6個月內，公司及附屬公司將不會與母公司或關連人士發生重大資產出售或收購交易。

去年12月27日，世茂股份特地召開一場投資者說明會進行安撫，表示計劃通過這一業務規劃的調整，助力集團項下優勢資源的整合。同時，世茂股份未來更加專注于商業綜合體開發和運營以及商業輕資產業務航道的發展。

彼時世茂股份總裁吳凌華重新強調了交易對價16.54億元的合理性，直指該價格對應市盈率約18.1倍，與2020年以來市場上8筆同類型交易的平均18倍市盈率較為接近。

對于轉讓后的交易資金，世茂股份也否認了將用于還債的說法，而是主要用于商業綜合體的開發和運營。

即便如此，這一關聯交易仍遲遲無法推進。今年1月5日、3月31日、6月30日及9月30日，世茂服務先后宣布延遲寄發載有收購事項詳情的相關股東函件。其中該公司于9月30日公告提及，預計通函的寄發日期將延至12月31日或之前。

隨著時間臨近，最后等來的不是交易的靴子落地，而是談判桌雙方一拍兩散。12月23日，世茂股份、世茂服務均公告宣布終止收購事項的關聯交易。雙方公告都指出，受房地產行業影響，物業管理業務估值出現大幅下降，致交易無法履行所致。

觀點新媒體了解，隨著行業回歸理性，今年以來資本市場物業股估值回落，企業并購意愿減弱，物業并購進入低估值常態。三季度華潤萬象生活、遠洋服務、和泓服務披露收購項目PE均在10倍以下。

有研究機構統計，截至目前，2022年年內物管行業已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

市值方面，年初至今港股物業板塊總市值漲跌幅均值為-32.2%，民營企業為-35.8%，國資企業為-18.5%。目前港股物業板塊市盈率均值約為11倍，較近三年板塊估值PE均值的33倍萎縮了近三分之二。

來自估值方面的考量只是其中一個原因，投資者的反對聲或許是這場交易以失敗告終的關鍵所在。世茂服務在公告中明確指出，公司自去年12月13日公布收購事項后，收到大量來自獨立股東的意見回饋，明確反對收購事項。

對于世茂股份而言，不能將物管板塊轉移至世茂服務，便只能繼續自行發展。該公司表示，公司保留物業管理業務，將給公司帶來較穩定的經營性現金流，對穩定公司財務狀況，改善公司償債能力等方面帶來積極的作用。

只是，相比務虛的經營現金流，當下世茂股份或許更需要的是真金白銀以解燃眉之急。

就在前不久的12月13日，有市場消息稱，世茂股份正尋求將境內五筆在上交所上市的公司債券整體展期四年。據相關媒體報道，截至目前世茂股份共有五筆公司債，總規模44.25億元，多只債券已先后申請展期兌付。

12月14日，世茂股份公告稱，公司一只本金5億元的中期票據將在2023年1月9日到期，但能否按期、足額兌付本息存在不確定性。

世茂股份直言，公司面臨階段性現金流匹配問題，目前正全力籌措資金。上海浦東銀行作為主承銷商，將于近期召開債券持有人會議，溝通債務解決方案。

企業預警通顯示，世茂股份目前存續的12只債券，包括公司債、中期票據、企業ABS等，余額總計102.58億元。其中7只債券將陸續在明年1月-10月到期，到期本金合計約58.65億元，到期利息約2.53億元。

除了寄希望于債務重組，世茂股份還在上個月底宣布了定增計劃，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，數量不超過發行前總股本30%，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

關鍵詞： 世茂股份 物業管理 關聯交易