文/樂居財經鄧鑫妮

位于廈門水仙路上的海光大廈已經有些年頭了，雪花紋路的建筑外立面留下不少歲月的痕跡。站在大廈高層，一眼就能看到江對岸的鼓浪嶼。

(資料圖片)

1995年，由建發房產代建的海光大廈拔地而起，35層的高樓吸引了不少人的目光。沒多久，建發物業（02156.HK）開始接管這里，而這也是其成立后承接的第一個服務項目。

脫胎于建發地產業務的建發物業，在經歷分拆上市后，再度被裝進建發國際。建發的左右手騰挪也越發得心應手，六年前轉讓給建發物業的一家公司，如今建發國際又從中買入25%股權。

12月22日，建發物業表示將出售廈門兆慧網絡科技有限公司（簡稱“兆慧科技”）25%股權，買方廈門益悅置業有限公司（簡稱“益悅置業”），代價約339.3萬元。

這是一筆關聯交易。建發國際間接全資控股益悅，同時建發國際還持有建發物業37.83%股份。

據公告內容，兆慧科技出售后能獲得更多上下游產業鏈信息，推動業務發展，不過能被建發國際挑中收購，也有其自身的實力。

2021年兆慧科技凈利潤超過400萬元，同比漲幅超過10倍，按照這個增長趨勢，今年的利潤或許會更高。值得一提的是，益悅置業曾經將兆慧科技轉手，時隔六年再度入股。

標的凈利增長10倍

收購完成后，建發物業仍通過廈門益睿投資持有兆慧科技75%股份，后者的業績照樣會并入建發物業。此前，益睿投資是兆慧科技的唯一股東。

兆慧科技原本是益悅置業的資產，2016年益睿投資獲得全部股權，轉讓價格不得而知。

不過，這次出售的價格也較為實惠。2021年，兆慧科技凈利潤407.24萬元，益悅置業收購市盈率約為3.3倍，目前建發物業的市盈率（TTM）為24.55倍，遠高于收購市盈率。

兆慧科技成立于2015年9月，注冊資本1000萬元，實繳資本50萬元，其業務主要覆蓋增值服務，共研發有智慧社區、智慧園區、智慧工程三大產品線。2021年，公司收入3859.63萬元，凈利潤407.24萬元，在上一年35.48萬元基礎上增長了10倍。

兆慧科技的營收增長，在建發物業身上也有體現。后者共有六大社區增值服務業務，其中智能社區服務收入漲幅最為明顯。2022年中期，智能社區服務收入3777.8萬元，占增值服務比重20.6%，上一年同期，該業務收入只有316.9萬元，占比3.5%。

這筆合作不是兆慧科技的獨角戲，收購方的資源對其也有不小的吸引力，能夠加強兆慧科技與建發國際等地產公司的聯系。

出售公告中，建發物業表示：出售事項有利于廈門兆慧獲得更多上游產業鏈的信息，優化和提升為地產開發商提供的定制化服務，從而推動有關業務的進一步發展。

關聯方“進貨”

收購關聯方的資產，對建發國際來說早已不是新花樣。半個月前，建發國際才剛從控股股東手中收購福建兆潤，轉頭就看上了建發物業手中的資產。

12月6日晚間，建發國際表示，將向控股股東建發房產收購福建兆潤100%股權，作價約1006.28萬元。

此外，建發國際參與收購的子公司要按比例償還福建兆潤和項目公司的股東貸款（本金及利息），約為15.52億元。

福建兆潤內有乾坤，其持有一家項目公司49%股權，而項目公司主要資產為位于上海的兩宗地塊，是建發房產與華發在今年才剛剛摘得的，兩宗地塊成交價合計為39.51億元。

在今年的土拍市場，常能見到建發的身影。幾個月前的上海第三批次土拍，建發再度以52億元拿下閔行的地塊。

據克而瑞地產研究數據，2022年1月-11月，建發房產新增土地貨值823.7億元，排在新增貨值榜第十位。同期，新增土地價值633.9億元，新增土地面積251.2萬平方米，分別排在榜單第七和第十二位。

除了有控股股東“投喂”，建發國際自己也已經開啟“買買買”模式。

上半年，建發國際完成收購建發物業35%股份（約4.68億股），總對價16.4億港元，并額外從賣方“益能”手中無償獲得16%的投票權。建發物業再次成為建發國際的附屬公司，業績也同時并表建發國際。

這次收購，建發國際真金白銀交的錢并不多，大部分通過配股抵債。建發國際為益能配發8000萬新股，用以支付11.56億港元的收購費用，余下約4.86億港元則動用建發國際的資金支付。

關鍵詞： 控股股東 增值服務 海光大廈